ITIN Mortgages in Texas: What’s Real and What’s a Scam

ITIN significa Individual Taxpayer Identification Number.

El IRS emite este número para determinados contribuyentes que necesitan un número de identificación fiscal federal y no son elegibles para obtener un Social Security Number.

El IRS aclara que un ITIN:

• Se emite para fines fiscales federales.

• No proporciona beneficios del Seguro Social.

• No cambia el estatus migratorio.

• No concede autorización para trabajar en Estados Unidos.

Tener un ITIN tampoco garantiza la aprobación de una hipoteca. El prestamista evaluará el expediente completo conforme a las reglas de su programa.

Aunque los requisitos varían, un prestamista normalmente quiere determinar si el solicitante puede documentar:

• Identidad.

• Ingresos.

• Empleo o actividad independiente.

• Historial de pagos.

• Deudas.

• Fondos para el enganche.

• Gastos de cierre.

• Reservas.

• Origen de los fondos.

• Capacidad para realizar el pago mensual.

Algunos programas para compradores con ITIN pueden ser préstamos de portafolio. Eso significa que la institución podría conservar el préstamo en lugar de venderlo conforme a las reglas de determinados mercados secundarios.

Otros podrían utilizar estructuras diferentes.

La palabra “ITIN” por sí sola no te indica:

• El enganche.

• La tasa.

• El APR.

• Los costos.

• El plazo.

• Si existe balloon payment.

• Si existe penalización por pago anticipado.

• Si el préstamo puede refinanciarse.

• Quién administrará el préstamo después del cierre.

Debes comparar los términos completos, no solamente el nombre del programa.

No todos los programas piden exactamente lo mismo. Sin embargo, prepara una carpeta que pueda incluir:

• Carta o documentación del IRS relacionada con tu ITIN.

• Declaraciones de impuestos personales.

• Declaraciones de impuestos del negocio, cuando correspondan.

• W-2 o 1099, cuando correspondan.

• Talones de pago recientes.

• Estados de cuenta bancarios personales.

• Estados de cuenta del negocio.

• Identificación vigente aceptable para el programa.

• Historial de renta.

• Comprobantes de servicios u otros pagos utilizados como crédito alternativo.

• Carta o verificación de empleo.

• Licencias o permisos del negocio.

• Profit and Loss Statement.

• Documentos de formación o registro de la empresa.

• Explicaciones escritas de depósitos, cambios laborales u otras situaciones.

• Documentación de fondos de regalo, cuando corresponda.

Antes de enviar documentos, solicita una lista específica del prestamista. No envíes información personal sensible a cualquier persona que te contacte por redes sociales.

1. Entrega todas las páginas

Si un estado de cuenta tiene ocho páginas, entrega las ocho, aunque algunas estén en blanco.

Una página faltante puede provocar que el underwriter rechace el documento o solicite nuevamente la información.

No recortes:

• Nombre del banco.

• Número parcial de cuenta.

• Periodo del estado.

• Saldos.

• Páginas de términos o transacciones.

Sigue exactamente las instrucciones del prestamista.

2. Mantén tus fondos rastreables

El prestamista puede necesitar verificar:

• Cuánto dinero tienes.

• De dónde provino.

• Cuánto tiempo ha estado en la cuenta.

• Si existe una deuda relacionada con esos fondos.

No deposites una cantidad grande de efectivo justo antes de solicitar o cerrar sin hablar primero con el prestamista.

El efectivo no documentado puede ser difícil de utilizar como fondo elegible, aunque sea dinero legítimamente ahorrado.

3. Documenta los regalos familiares

Si un familiar te ayudará, pregunta antes de transferir el dinero.

El programa podría requerir:

• Gift letter.

• Identificación de la relación familiar.

• Evidencia de que el donante tenía los fondos.

• Comprobante de la transferencia.

• Evidencia de recepción.

• Declaración de que no se espera reembolso.

Si la familia espera que devuelvas el dinero, no debe presentarse como regalo. Debe revelarse al prestamista y analizarse conforme a las reglas del programa.

4. No cambies ni inventes información

Nunca aceptes instrucciones para:

• Utilizar un Social Security Number que no te pertenece.

• Cambiar estados de cuenta.

• Ocultar una deuda.

• Inventar empleo.

• Alterar declaraciones de impuestos.

• Presentar dinero prestado como si fuera ahorro.

• Declarar que vivirás en una propiedad cuando no lo harás.

Una persona que te pide información falsa no te está ayudando. Te está exponiendo a un posible fraude y a consecuencias legales y financieras.

5. Protege tus documentos

Un expediente hipotecario puede contener información extremadamente sensible.

Antes de enviar algo, verifica:

• Nombre completo de la compañía.

• Nombre del originador.

• Número NMLS.

• Teléfono oficial.

• Dominio del correo electrónico.

• Portal seguro para subir documentos.

Evita enviar declaraciones de impuestos, identificaciones o estados de cuenta mediante mensajes de texto o cuentas personales cuando exista un portal seguro.

La Texas Department of Savings and Mortgage Lending regula gran parte de la industria hipotecaria residencial del estado.

Puedes buscar a una compañía o profesional en NMLS Consumer Access, un servicio público y gratuito que muestra información sobre compañías, sucursales y personas autorizadas.

Solicita:

• Nombre legal completo.

• Nombre de la compañía.

• Número NMLS individual.

• Número NMLS de la compañía.

• Dirección comercial.

• Estado de su autorización en Texas.

Puedes verificarlo en:

https://www.nmlsconsumeraccess.org

Un perfil en redes sociales, una tarjeta de presentación o una recomendación familiar no sustituye la verificación de licencia o registro.

Algunos bancos y empleados de instituciones reguladas pueden aparecer bajo registros diferentes. Si tienes dudas, consulta directamente con la Texas Department of Savings and Mortgage Lending.

Una sola señal no demuestra automáticamente fraude. Sin embargo, varias señales juntas deben hacerte detenerte y buscar una opinión independiente.

1. Te prometen aprobación garantizada

Nadie puede garantizar responsablemente una aprobación antes de revisar:

• Ingresos.

• Activos.

• Deudas.

• Crédito.

• Propiedad.

• Avalúo.

• Documentos.

• Reglas del programa.

Desconfía de frases como:

• “Todos califican.”

• “No revisamos nada.”

• “No importa de dónde viene el dinero.”

• “No necesitas declarar tus deudas.”

• “La aprobación está garantizada.”

2. Te ofrecen un contract for deed sin explicar la propiedad

Un contract for deed, también conocido como contrato de compraventa a plazos o contrato ejecutorio, no funciona igual que una hipoteca tradicional.

El comprador puede realizar pagos al vendedor mientras el título permanece bajo una estructura distinta hasta que se cumplan determinadas condiciones.

Texas regula ciertos contratos ejecutorios para la transferencia de propiedad residencial mediante el Texas Property Code.

Antes de firmar, necesitas entender:

• Quién aparece como propietario.

• Cuándo se transferirá el deed.

• Si el contrato se registrará.

• Quién paga impuestos.

• Quién mantiene el seguro.

• Quién paga reparaciones.

• Qué sucede después de un atraso.

• Qué oportunidad existe para corregir un incumplimiento.

• Si hay balloon payment.

• Cuál es el costo total.

• Qué derechos tiene el vendedor.

• Qué derechos tiene el comprador.

Un contract for deed no es automáticamente fraude, pero no debes firmarlo sin una revisión legal independiente.

3. Te piden enviar dinero a una cuenta personal

Una transferencia relacionada con una compra debe seguir instrucciones verificadas y un proceso de cierre apropiado.

Nunca confíes únicamente en instrucciones enviadas por correo electrónico o mensaje de texto.

Antes de transferir fondos:

1. Llama a la compañía de título utilizando un número verificado independientemente.

2. Confirma verbalmente las instrucciones.

3. Verifica el nombre exacto del banco y de la cuenta receptora.

4. No utilices el teléfono incluido en un correo sospechoso.

5. Confirma nuevamente si recibes instrucciones modificadas.

Los fraudes de transferencias pueden imitar correos reales.

4. Nada aparece por escrito

No avances basándote solamente en conversaciones.

Solicita por escrito:

• Tipo de préstamo.

• Tasa.

• APR.

• Enganche.

• Pago mensual.

• Impuestos y seguro estimados.

• Costos de cierre.

• Reservas requeridas.

• Lender fees.

• Penalización por pago anticipado.

• Balloon payment.

• Condiciones para refinanciar.

• Requisitos de documentación.

Para préstamos sujetos a las reglas federales TRID, el acreedor generalmente debe proporcionar un Loan Estimate dentro de tres días hábiles después de recibir la información que constituye una solicitud.

No todas las estructuras de financiamiento reciben exactamente los mismos formularios. Si no recibirás un Loan Estimate, pregunta por qué y solicita que un abogado independiente revise los documentos aplicables.

5. Te presionan para firmar inmediatamente

Detente cuando escuches:

• “Es hoy o pierdes la oportunidad.”

• “No necesitas inspección.”

• “No traigas a nadie.”

• “No necesitas leerlo.”

• “El abogado solamente complicará todo.”

• “Firma ahora y después te explicamos.”

Una oportunidad legítima puede tener fechas límite, pero eso no elimina tu derecho a entender lo que firmas.

6. Nadie quiere explicarte los documentos

Nunca firmes porque alguien diga: “Es estándar”.

Si no comprendes el inglés de los documentos, solicita una explicación apropiada y considera contratar a un abogado que pueda asesorarte en tu idioma.

Una traducción ayuda a entender palabras. Un abogado explica las consecuencias legales.

7. Te cobran para “guardar” el programa

Pregunta:

• ¿Qué estoy pagando?

• ¿Quién recibe el dinero?

• ¿Qué servicio recibiré?

• ¿El cargo es reembolsable?

• ¿Aparece en un documento?

• ¿Aparecerá en el Loan Estimate?

• ¿Qué ocurre si no califico?

• ¿Por qué se paga ahora?

No envíes dinero a una persona solamente para “separar” una tasa, programa o aprobación sin documentación clara.

8. Te prometen arreglar el ITIN o estatus migratorio mediante la casa

Una hipoteca no cambia el estatus migratorio y un ITIN no concede autorización de trabajo.

Desconfía de cualquier persona que mezcle una supuesta aprobación hipotecaria con promesas migratorias.

Consulta asuntos migratorios únicamente con un abogado de inmigración calificado o un representante acreditado autorizado.

Lleva esta lista y compara las respuestas de más de una opción.

1. ¿Está autorizado para originar este préstamo en Texas?

Solicita el NMLS ID de la persona y de la compañía.

2. ¿Cuál es el nombre exacto del programa?

No aceptes solamente “programa ITIN”. Pregunta quién es el prestamista y qué tipo de producto ofrece.

3. ¿El préstamo permanecerá en portafolio?

Pregunta quién financiará, quién será propietario y quién administrará el préstamo después del cierre.

4. ¿Cuál es el enganche para mi expediente específico?

No preguntes solamente por el mínimo anunciado. Pregunta cuánto necesitas según tus documentos, propiedad y perfil.

5. ¿Cómo demostraré mi historial de pagos?

Pregunta qué acepta el programa:

• Crédito tradicional.

• Historial de renta.

• Servicios.

• Seguros.

• Otros pagos alternativos.

6. ¿La tasa es fija o ajustable?

Si cambia, pregunta:

• Cuándo puede cambiar.

• Cuánto puede aumentar.

• Cuál es el máximo.

• Cómo se calcula.

7. ¿Existe una penalización por pago anticipado?

El Loan Estimate de una hipoteca cubierta debe indicar si existe esta característica.

Pregunta cuánto cuesta, cuánto dura y qué acciones la activan.

8. ¿Existe un balloon payment?

Un balloon payment es un pago final considerablemente mayor que los pagos regulares.

Pregunta la cantidad, la fecha y qué sucederá si no puedes refinanciar.

9. ¿Cuánto efectivo necesito realmente?

Solicita el total estimado de:

• Enganche.

• Gastos de cierre.

• Prepaid items.

• Escrow.

• Reservas.

• Inspección.

• Avalúo.

• Otros cargos.

10. ¿Qué documentos faltan?

Solicita una lista escrita y actualizada. No dependas de solicitudes dispersas mediante mensajes.

11. ¿Qué tendría que ocurrir para refinanciar?

Nadie puede garantizar una refinanciación futura. Pregunta qué obstáculos podrían existir y si el préstamo incluye restricciones.

12. ¿Cuándo recibiré el Loan Estimate y Closing Disclosure?

Para hipotecas cubiertas por TRID, el Loan Estimate y Closing Disclosure proporcionan información clave sobre costos y condiciones.

El Closing Disclosure generalmente debe recibirse al menos tres días hábiles antes del cierre en transacciones cubiertas.

No compares solamente la tasa.

Coloca lado a lado:

• Precio.

• Enganche.

• Monto del préstamo.

• Tasa.

• APR.

• Plazo.

• Principal e intereses.

• Impuestos.

• Seguro.

• Mortgage insurance.

• HOA.

• Pago mensual total.

• Gastos de cierre.

• Puntos.

• Lender fees.

• Reservas.

• Penalización por prepago.

• Balloon payment.

• Efectivo total para cerrar.

Una tasa más baja puede venir acompañada de puntos o costos mayores. Un enganche menor puede producir un pago o reservas diferentes.

Utiliza los documentos escritos para comparar.

Este ejemplo es hipotético y no constituye una cotización.

Supongamos:

• Precio de la casa: $350,000.

• Enganche: 15%.

El enganche sería:

$52,500

El préstamo aproximado sería:

$297,500

Eso no significa que $52,500 sea todo el dinero necesario.

También podrías necesitar fondos para:

• Gastos de cierre.

• Impuestos prepagados.

• Seguro.

• Escrow.

• Inspección.

• Avalúo.

• Reservas.

• Reparaciones o mudanza.

El total exacto depende del programa, la propiedad, el prestamista y tu expediente.

La pregunta no debe ser solamente:

“¿Califico?”

También debes preguntar:

“¿Cuánto efectivo necesito, cuál será el pago total y cuánto tiempo necesito para prepararme?”

Comprar una casa utilizando un ITIN puede ser posible bajo ciertos programas. No significa que debas aceptar cualquier oferta.

Antes de comprometerte:

• Verifica la licencia o registro.

• Protege tus documentos.

• Pide las condiciones por escrito.

• Compara más de una propuesta.

• Lee antes de firmar.

• Confirma las transferencias.

• No falsifiques información.

• Busca una segunda opinión si algo no tiene sentido.

La preparación te da opciones. La prisa te las quita.

Preparé La Guía del Comprador con ITIN, que incluye:

• Lista práctica de documentos.

• Preguntas para el prestamista.

• Señales de alerta.

• Tabla para comparar propuestas.

• Lista de efectivo necesario.

• Pasos para verificar una licencia.

• Documentos que debes revisar antes de firmar.

La guía es gratuita y no es una solicitud de crédito.

Para solicitarla, mándame un mensaje o llámame al:

(469) 441-8890

También puedes visitar:

Si ya recibiste una propuesta de préstamo, contract for deed u otro contrato y no comprendes sus términos, considera pedir que un profesional con licencia o un abogado independiente lo revise antes de firmar.

Este contenido es únicamente informativo y no constituye asesoría hipotecaria, crediticia, fiscal, migratoria, legal o financiera. Los programas, enganches, costos, tasas, documentos y tiempos varían según el comprador, la propiedad y el prestamista. Consulta con profesionales autorizados antes de tomar una decisión.

IRS, Individual Taxpayer Identification Number: https://www.irs.gov/tin/itin/individual-taxpayer-identification-number-itin

IRS, Topic No. 857, ITIN: https://www.irs.gov/taxtopics/tc857

Consumer Financial Protection Bureau, Loan Estimate: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-loan-estimate-en-1995/

CFPB, Loan Estimate Explainer: https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/loan-estimate/

CFPB, Compare Loan Estimates: https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/compare/request-and-review-multiple-loan-estimates/

Texas Property Code, Chapter 5, Subchapter D, Executory Contracts: https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.5.htm

Texas Department of Savings and Mortgage Lending: https://www.sml.texas.gov/

NMLS Consumer Access: https://www.nmlsconsumeraccess.org/