¿Puedo vender mi parte de la casa? Cuando la casa es de hermanos o de varios dueños

Antes que nada, hay que saber quién aparece como dueño. Eso no siempre es lo que la familia cree.

• Si la casa está a nombre de varias personas en la escritura, esas personas son los dueños, cada una con su parte.
• Si la casa era de tus papás y fallecieron, puede que la escritura todavía esté a nombre de ellos. En ese caso, los herederos todavía no aparecen como dueños en los papeles, y antes de vender hay que arreglar eso. Según el caso, puede ser con el testamento ante la corte, con un proceso de sucesión, o con una declaración de quiénes son los herederos. Cuál aplica lo dice un abogado.
• A veces también tiene que firmar el esposo o la esposa de alguno de los dueños. La compañía de título lo revisa.

Por eso el primer paso es pedirle a una compañía de título que revise la propiedad. Te dice a nombre de quién está, si hay deudas o gravámenes, y qué falta para poder vender.

Legalmente, en general, sí. Pero piensa quién la compraría. Un comprador que compra una parte se vuelve dueño junto con tus hermanos, sin poder vivir ahí por su cuenta, sin control de la casa y sin poder pedir un préstamo normal sobre ella. Casi ninguna familia que busca casa quiere eso. Los que compran partes suelen ser inversionistas, y lo hacen pagando bastante menos de lo que esa parte valdría en una venta de la casa completa.

Por eso, aunque se puede, casi nunca es la mejor opción.

1. Que los demás dueños te compren tu parte. Si un hermano quiere quedarse con la casa, puede comprarte tu parte. Para eso conviene saber cuánto vale la casa completa hoy, con un análisis de mercado, para que nadie sienta que salió perdiendo. Si tu hermano necesita un préstamo para comprarte, eso lo confirma un prestamista.
2. Que todos vendan la casa completa. Es la opción que normalmente deja más dinero para todos. Se vende, se paga lo que se deba de la casa, se pagan los gastos de vender, y lo que queda se reparte según la parte de cada quien. La compañía de título hace ese reparto al cierre, por escrito.
3. Si no hay acuerdo, un proceso en la corte. En Texas existe un proceso legal para que un juez divida la propiedad o mande venderla cuando los dueños no se ponen de acuerdo. Es más lento, cuesta más y suele dejar menos para todos. Si llegaste a ese punto, la conversación es con un abogado.

Con un número y no con una opinión. Cuando cada hermano tiene su propia idea de lo que vale la casa, la plática se vuelve pelea. Cuando todos ven el mismo análisis, con casas parecidas que se vendieron cerca, la conversación cambia.

Lo que les recomiendo a las familias:

• Un solo análisis de valor para todos, que todos puedan ver.
• Una sola lista de lo que se debe de la casa: préstamo, impuestos de propiedad atrasados, cuotas de la asociación, reparaciones urgentes.
• Una persona que reciba la información y la comparta con todos, para que nadie sienta que le escondieron algo.
• Tiempo para decidir, sin que una sola persona presione.

Si uno de los hermanos vive en la casa, eso también se habla con calma: hasta cuándo, quién paga qué mientras tanto. Sobre cómo hablar una decisión de mudanza cuando no todos quieren lo mismo, escribí uno quiere mudarse y el otro no. Y si la casa se heredó y quieren pensar si conviene conservarla, está una casa que se hereda.

¿Puedo vender una casa heredada sin ponerla a mi nombre?

Normalmente, antes de vender hay que dejar claro en los papeles quiénes son los dueños ahora. Cómo se hace depende de si había testamento y de cada caso. Un abogado y la compañía de título te dicen qué falta.

Mi hermano quiere vender la casa de mis papás y yo no. ¿Puede hacerlo sin mí?

Para vender la casa completa, firman todos los dueños. Si tú eres dueño, tu firma hace falta. Lo que sí podría hacer es buscar el proceso de la corte; eso lo explica un abogado.

¿Y si uno de los hermanos no contesta o vive en otro país?

Pasa mucho. Muchas veces se puede firmar a distancia o con un poder notarial, según lo que acepte la compañía de título. Pregúntales desde el principio.

¿Cómo se reparte el dinero?

Según la parte de cada dueño, después de pagar lo que se deba de la casa y los gastos de vender. La compañía de título lo pone por escrito en la hoja de cierre.

¿Hay impuestos por vender una casa heredada?

Puede haber, y depende de cada caso. Eso lo contesta un contador, antes de vender.

Vender tu parte sola casi nunca conviene. Lo que normalmente funciona es que te compren tu parte o que todos vendan juntos, con un mismo número a la vista. Primero, la compañía de título para saber quién es dueño y qué falta. Después, un abogado si hay herencia o desacuerdo. Y en medio, una plática en familia con datos, no con suposiciones. Esto es información general, no asesoría legal.

¿Quieren ver cuánto vale la casa, todos con el mismo número?

Pueden empezar en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa o bajar la guía para vender. Y si prefieren que lo veamos juntos, con todos los hermanos en la mesa o en una llamada, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o mándame un correo a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso.

Veronica Yeary, Realtor® · CRS · ABR · SRS · CIPS · All City Real Estate DFW.

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