¿Cómo funcionan los préstamos con estados de cuenta bancarios en Texas?

• Un préstamo con estados de cuenta mira lo que entra a sus cuentas durante varios meses, en lugar de depender solo de la ganancia neta de sus declaraciones.
• Existen porque la regla federal de capacidad de pago permite comprobar ingresos con registros de instituciones financieras, además de declaraciones y transcripciones del IRS.
• Son útiles cuando sus declaraciones muestran menos de lo que su negocio realmente genera, por los gastos que usted deduce.
• No todos los prestamistas los ofrecen. Cada uno pone sus reglas: cuántos meses, qué cuentas, cómo cuenta los gastos del negocio.
• Las condiciones pueden ser distintas a las de un préstamo tradicional. Se comparan por escrito antes de decidir, y nadie firma lo que no entiende.

El préstamo tradicional para quien trabaja por su cuenta se documenta, por lo general, con sus declaraciones de impuestos. La guía de Fannie Mae, que siguen muchos prestamistas, pide como regla general dos años de declaraciones. El prestamista mira la ganancia neta: lo que entró menos los gastos que usted dedujo.

Para muchos dueños de negocio, ahí está el problema. Usted deduce todo lo que la ley permite, paga menos impuesto, y en papel parece que gana menos de lo que gana. El préstamo tradicional califica con ese papel.

La ley federal dice que el prestamista tiene que hacer una determinación razonable y de buena fe de que usted puede pagar, y comprobar sus ingresos con registros confiables de terceros. Entre los ejemplos que pone la regla están las declaraciones, las transcripciones del IRS y los registros de instituciones financieras. Algunos prestamistas usan esos registros del banco para entender su ingreso de otra forma.

Esto es lo que significa para usted: si un banco le dijo que no, puede ser que solo lo revisaron para un tipo de préstamo. No quiere decir que no haya opciones.

1. La conversación inicial. Usted le cuenta al prestamista cómo gana: qué tipo de negocio, desde cuándo, en qué cuentas entra el dinero. Con eso le dice si este préstamo tiene sentido para usted o si conviene el tradicional.
2. Los estados de cuenta. El prestamista le pide estados de cuenta completos, todas las páginas, de los meses que él indique. Puede pedir los del negocio, los personales o los dos.
3. El análisis de depósitos. El prestamista revisa lo que entra, separa lo que es ingreso de lo que no lo es (por ejemplo, transferencias entre sus propias cuentas o un préstamo) y le explica cómo toma en cuenta los gastos del negocio.
4. Otros papeles. Prueba de que el negocio existe y sigue activo, identificación, sus ahorros para el enganche y los gastos de cierre, y lo que pida en su caso.
5. Las condiciones por escrito. El prestamista le da por escrito las condiciones del préstamo. Usted las compara con las de un préstamo tradicional, si califica para uno.
6. La carta de preaprobación. Con eso, el prestamista le dice hasta dónde le aprueba. Hasta ahí empieza la búsqueda de casa.
7. El cierre en Texas. Como cualquier compra, se cierra en una compañía de título, que maneja el dinero y los papeles.

Si quiere que revisemos si este préstamo tiene sentido para su caso, platiquemos 30 minutos en veronicayeary.com/agendar.

Lleve estas preguntas escritas. Las respuestas le dicen si el préstamo le conviene:

• ¿Cuántos meses de estados de cuenta necesita, y de qué cuentas?
• ¿Cómo cuenta los gastos de mi negocio al calcular mi ingreso?
• ¿Qué depósitos no cuenta como ingreso?
• ¿En qué se diferencian sus condiciones de las de un préstamo tradicional, y me las da por escrito?
• ¿Hay algo que me convenga ordenar antes de aplicar?
• ¿Qué pasa si más adelante califico para un préstamo tradicional?

Lo que yo hago es conectarle con un prestamista que trabaja con dueños de negocio, y estar en la conversación para que entienda cada respuesta. Yo no presto dinero ni apruebo a nadie.

No es para todos los que trabajan por su cuenta. Estas señales indican que vale la pena preguntarlo:

• Su negocio tiene movimiento constante, pero sus declaraciones muestran una ganancia baja por los gastos que deduce.
• Ya le revisaron para un préstamo tradicional y la cantidad aprobada no le alcanza para lo que su familia necesita.
• Su ingreso entra a cuentas de banco, con depósitos que se pueden seguir mes con mes.
• Usted prefiere no cambiar cómo declara solo para comprar casa.

Si su declaración ya muestra bien lo que gana, el préstamo tradicional puede ser más sencillo. Por eso la primera pregunta no es "qué préstamo", sino "cómo se ve su ingreso en papel".

• Creer que es "el préstamo para los que no califican". Es una idea vieja. Es otra forma de documentar el ingreso de quien trabaja por su cuenta, y se escoge con números, no con vergüenza.
• Mezclar todo en una sola cuenta. Si el negocio y la casa pagan de la misma cuenta, el prestamista tiene que separar cada movimiento. Cuentas ordenadas facilitan todo.
• Depósitos sin explicación. Un depósito grande que no se sabe de dónde vino genera preguntas. Tenga la explicación y el papel listos.
• Escoger sin comparar. Si usted también califica para un préstamo tradicional, compare los dos por escrito. A veces conviene uno, a veces el otro.
• Cambiar cómo gana o cómo declara justo antes de aplicar. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo y con su contador primero.

Imagine a una dueña de una clínica de fisioterapia en Irving. Su clínica crece, tiene varios empleados, y su contador le ayuda a deducir cada gasto que la ley permite. Sus declaraciones muestran una ganancia modesta.

Su banco la revisa para un préstamo tradicional y le aprueba mucho menos de lo que necesita. Antes de rendirse, platica con un prestamista que hace préstamos con estados de cuenta. Él le pide los estados de cuenta del negocio de los meses que necesita, le explica cómo cuenta los gastos y le da las condiciones por escrito.

Ella compara las dos opciones con su contador al lado. Escoge la que le deja un pago con el que duerme tranquila, y solo entonces empieza a ver casas.

Es un ejemplo, no un cliente real. En su caso, el prestamista confirma qué aplica.

• Sus estados de cuenta completos, todas las páginas, de las cuentas donde entra su ingreso.
• Cuentas separadas para el negocio y para lo personal, si todavía no las tiene.
• La explicación de depósitos grandes o raros, con su papel.
• Sus declaraciones de los últimos años, aunque no sean la base del préstamo. Le sirven para comparar con un préstamo tradicional.
• Las condiciones por escrito de cada opción, para compararlas con calma.
• Su ahorro para el enganche y los gastos de cierre, y dónde está.

En los casos de dueños de negocio que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, esta lista se revisa antes de la primera casa, nunca después.

¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios?

Es un préstamo para comprar casa en el que el prestamista revisa los depósitos de varios meses en sus cuentas para entender su ingreso, en lugar de depender solo de sus declaraciones de impuestos. Es para personas que trabajan por su cuenta.

¿Es legal calificar con estados de cuenta en lugar de declaraciones?

Sí. La regla federal de capacidad de pago permite comprobar ingresos con registros confiables de terceros, y menciona los registros de instituciones financieras entre los ejemplos. El prestamista igual tiene que determinar que usted puede pagar.

¿Cuántos meses de estados de cuenta me van a pedir?

Depende de cada prestamista y de cada programa. El prestamista le dice cuántos meses, de qué cuentas y si quiere los del negocio, los personales o los dos.

¿Las condiciones son iguales a las de un préstamo tradicional?

No siempre. Pueden ser distintas, y cada prestamista pone las suyas. Pídalas por escrito y compárelas con otra opción antes de decidir.

¿Quién ofrece préstamos con estados de cuenta en Texas?

Algunos prestamistas sí y otros no. Yo le conecto con un prestamista que trabaja con dueños de negocio, para que no tenga que andar de banco en banco.

Antes de juntar papeles, conviene saber si este préstamo es su mejor opción o si el tradicional le queda. Eso se platica en media hora.

Platiquemos 30 minutos de su situación, no de casas: veronicayeary.com/agendar

Llame o mándeme texto al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS, CIPS · All City Real Estate DFW · Dallas-Fort Worth. Esto no es asesoría legal, de impuestos ni de préstamos: su prestamista y su contador confirman su caso.