¿Cómo saber cuánto equity tiene mi casa en Texas?

• Equity = valor de mercado de tu casa menos lo que debes. Si debes la hipoteca y además un préstamo con garantía de la casa, se restan los dos.
• El valor del distrito de avalúo no es el valor de venta. Ese número sirve para cobrar impuestos; el valor de mercado se saca con ventas recientes de casas parecidas.
• Lo que debes no es el saldo de tu estado de cuenta. El número exacto es el pago final (payoff), que incluye intereses hasta el día que se paga.
• El equity no es lo que te queda en la mano. Al venderla se restan los gastos de vender; lo que queda después es tu número real.
• Ese número es el que decide tu siguiente paso. Con él y con lo que el prestamista te diga, sabes qué tan grande puede ser tu próxima casa.

1. El valor de mercado de tu casa. Es lo que un comprador pagaría hoy por tu casa como está. Se calcula comparando tu casa con casas parecidas que se vendieron hace poco cerca de ti: tamaño, recámaras, terreno, año, condiciones, mejoras. Esto lo hace una agente con los datos del MLS, o un valuador (appraiser) cuando hay un préstamo de por medio.
2. El valor del distrito de avalúo, solo como referencia. Cada condado de Texas tiene un distrito de avalúo que le pone un valor a tu casa para los impuestos. Lo puedes buscar en su página con tu dirección. Sirve para ver cómo te van a cobrar impuestos, pero no está hecho para decir en cuánto se vende tu casa, y muchas veces no coincide.
3. Lo que debes: el pago final (payoff). Tu estado de cuenta muestra un saldo, pero el número exacto para vender es el payoff: el saldo más los intereses hasta el día de pago y cualquier cargo que aplique. Se pide por escrito a quien te cobra la hipoteca (el administrador o servicer). La regla federal dice que lo tienen que mandar en un plazo razonable, y no más de siete días hábiles después de recibir la petición por escrito.
4. Otros préstamos sobre la casa. Si tienes una segunda hipoteca, un préstamo con garantía de la casa (home equity) o una línea de crédito sobre ella, eso también se paga al vender y se resta.
5. La resta. Valor de mercado menos todo lo que debes sobre la casa. Eso es tu equity.
6. Lo que te queda al vender. Del equity se restan los gastos de vender: la comisión, que acordamos por escrito antes de empezar; los gastos de cierre del vendedor que salen en el contrato; los impuestos de la propiedad que te tocan hasta el día del cierre; y cualquier reparación o ayuda al comprador que se negocie. Lo que sobra es lo que llega a tu cuenta.

Aquí está lo que sigue: si quieres ver el valor de mercado de tu casa con ventas reales de tu zona, te lo preparo. Pide el valor real de tu casa, sin compromiso.

Abres tres páginas y te salen tres valores. Ninguno es mentira, pero ninguno conoce tu casa por dentro. Esos cálculos automáticos usan datos públicos: metros, recámaras, año, ventas cercanas. No saben si remodelaste la cocina, si el techo es nuevo, si tu lote da a un parque o a una calle con mucho tráfico, si la casa de al lado que se vendió estaba en otras condiciones.

Por eso un valor automático es un punto de partida, no un número para tomar decisiones. Para decidir si vendes, cuándo y qué puedes comprar después, necesitas un valor hecho con las ventas que de verdad se parecen a tu casa, y explicado línea por línea.

• Usar el valor del distrito de avalúo como precio de venta. Mucha gente lo hace porque es el número oficial que llega por correo. Ese número tiene otra función. A veces queda abajo del mercado y a veces arriba; para vender se usa el valor de mercado.
• Restar el saldo del estado de cuenta en lugar del payoff. La diferencia es pequeña, pero existe, y en un plan con fechas cuenta. El payoff es el número que paga la compañía de título al cerrar.
• Olvidar los otros préstamos sobre la casa. Una línea de crédito o un préstamo de mejoras con garantía de la casa también se paga al vender. Si no lo cuentas, tu número sale inflado.
• Confundir equity con dinero en la mano. "Eso era cierto antes, cuando todos pensaban solo en la resta." Hoy hay que contar los gastos de vender y la fecha en que llega el dinero, sobre todo si ese dinero va a ser el enganche de la siguiente casa.
• Esperar sin saber el número. Muchas familias pasan años pensando que no pueden cambiarse, cuando el enganche que no tenían ya está dentro de su casa. Saberlo no te compromete a nada.

Imagina una familia en Frisco que compró hace tiempo y ahora necesita una recámara más y una oficina, porque uno de los dos trabaja por su cuenta desde casa. En internet vieron un valor que les gustó y otro que no. El recibo del distrito de avalúo decía otra cosa.

Lo primero fue preparar un valor de mercado con casas parecidas vendidas cerca, y explicar por qué unas sí se parecían y otras no. Después pidieron el payoff por escrito a quien les cobra la hipoteca. Con esos dos números se hizo la resta, y luego se restaron los gastos de vender para ver lo que quedaría en la mano.

Con ese número en papel, hablaron con un prestamista que trabaja con ingreso de negocio propio. Esto es lo que significa para ti: cuando sabes tu equity real, la conversación con el prestamista deja de ser "a ver qué nos dicen" y se vuelve un plan con números. Es un ejemplo, no un cliente real; cada casa y cada préstamo es distinto.

• Tu valor de mercado: con ventas recientes parecidas, explicado. Te lo preparo con gusto (abajo está cómo pedirlo).
• Tu payoff: pídelo por escrito a quien te cobra la hipoteca, con una fecha estimada de pago.
• Otros préstamos o gravámenes: revisa tus estados de cuenta; la compañía de título los busca de todos modos antes de cerrar.
• Los gastos de vender: saca tu número en la calculadora de lo que te queda.
• El valor del distrito de avalúo: búscalo en la página del distrito de tu condado, solo para entender tus impuestos.
• Tu plan de compra: si vas a vender y comprar, lee cómo el enganche de tu próxima casa puede estar en tu casa actual.

Es la razón más común por la que las familias me preguntan por su equity. Hay varias opciones: vender primero y comprar después, comprar primero con un préstamo que use tu casa actual, o acomodar las dos fechas para mudarte una sola vez. Cuál te queda depende de tu equity, de tu ingreso, de lo que el prestamista confirme y de cuánto margen quieras tener.

En los casos que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, el equity se calcula antes de poner el letrero, no después. Así la familia sabe qué puede comprar y en qué orden, y nadie firma lo que no entiende. Si quieres ver el resto del proceso, lee cuánto te queda si vendes tu casa en DFW y cómo funciona vender y comprar al mismo tiempo.

No es asesoría de préstamos ni de impuestos: el prestamista confirma qué puedes usar de tu equity y tu contador confirma lo que toca en impuestos.

¿Qué es el equity de una casa?

Es la parte de tu casa que ya es tuya: lo que vale hoy en el mercado menos lo que todavía debes sobre ella. Sube cuando pagas tu hipoteca y cuando el valor de tu casa sube. Baja si pides prestado con garantía de la casa.

¿El valor del distrito de avalúo es lo mismo que el valor de mi casa?

No. El distrito de avalúo de tu condado pone un valor para cobrar impuestos. El valor de mercado es lo que un comprador pagaría hoy, y se saca con ventas recientes de casas parecidas. Pueden ser muy distintos.

¿Cómo sé exactamente cuánto debo de mi hipoteca?

Pide un estado de pago final (payoff) por escrito a quien te cobra la hipoteca. Incluye el saldo, los intereses hasta una fecha y los cargos que apliquen. Por regla federal te lo tienen que mandar en no más de siete días hábiles después de tu petición por escrito.

¿El equity es lo que me queda cuando vendo?

No del todo. Al vender se restan los gastos de vender, como la comisión, que acordamos por escrito antes de empezar, los gastos de cierre del vendedor y los impuestos de la propiedad hasta el día del cierre. Lo que queda después es lo que llega a tu cuenta.

¿Puedo usar mi equity como enganche para mi siguiente casa?

Sí, es lo más común cuando una familia vende y compra. Hay varias opciones para hacerlo, y el prestamista confirma cuál aplica a tu caso. Lo primero es saber tu número real.

Saber tu equity no te compromete a vender. Te da el número para decidir con calma. Te preparo el valor de mercado de tu casa con ventas reales parecidas, y te explico cada línea.

Pide el valor real de tu casa, sin compromiso: veronicayeary.com/valor-de-tu-casa

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