¿Qué revisar antes de hacer una oferta por una casa en Irving?

• Irving está en el condado de Dallas. La cuenta de impuestos y las exenciones, como la de homestead, se ven en el Distrito de Avalúo del Condado de Dallas (DCAD).
• El mapa de inundación se saca de FEMA con la dirección. Es lo que la propia ciudad recomienda.
• El aviso de divulgación del vendedor se lee antes de ofertar, no después. Dice lo que el vendedor sabe de la casa.
• El periodo de opción es tu tiempo para inspeccionar y decidir. Se negocia en la oferta, así que hay que saber cuántos días vas a necesitar.
• Distrito especial y asociación de dueños se confirman por escrito. Hay un aviso oficial para los distritos especiales.

1. Tu número primero. Antes de enamorarte de una casa, el prestamista revisa tus papeles y te dice cuánto puedes comprar. Si trabajas por tu cuenta, se revisa cómo se ve tu ingreso en papel. Y no cambies cómo ganas ni cómo declaras sin hablar conmigo primero.
2. La cuenta en DCAD. Con la dirección buscas la propiedad. Ves el tamaño registrado, el año, las mejoras y qué entidades cobran impuestos. Ojo: lo que paga hoy el vendedor no es lo que vas a pagar tú, sobre todo si él tiene exenciones que tú no vas a tener.
3. El mapa de FEMA. Con la dirección sacas el mapa oficial. Si la casa está en zona de inundación o cerca, eso cambia el seguro y lo que pide el prestamista.
4. El aviso de divulgación del vendedor. Es un formulario de TREC donde el vendedor dice lo que sabe: reparaciones, problemas de agua, cimiento, techo, si ha tenido reclamos al seguro. Se pide antes de ofertar para que tu oferta ya cuente con eso.
5. Distrito especial y asociación de dueños. Si la casa está en un distrito de servicios (MUD) o de mejoras públicas (PID), hay un aviso para el comprador. Si hay asociación, pide las reglas y lo que cobra.
6. El seguro, antes de ofertar. Pide una cotización con la dirección. La edad del techo y el historial de reclamos cuentan.
7. Los días de opción que vas a necesitar. Si la casa tiene alberca, una construcción aparte, una casa vieja o señales en el cimiento, vas a necesitar más especialistas y más días.

Aquí está lo que sigue: con esto en la mano, armamos la oferta. Si quieres revisarlo con tu situación, agenda 30 minutos conmigo aquí.

En Texas, el contrato estándar de TREC deja que el comprador pague una cuota de opción a cambio de un derecho: terminar el contrato por cualquier razón, sin explicar nada, dentro del periodo de opción. Ese periodo se cuenta en días desde que el contrato queda firmado por las dos partes.

Si terminas a tiempo, te devuelven el dinero de garantía, que es el depósito que entregas a la compañía de título cuando el contrato se firma. La cuota de opción no se devuelve. Si pasas el periodo sin terminar, sigues teniendo otros derechos del contrato, pero ya no ese derecho libre.

Esto es lo que significa para ti: los días de opción son tu tiempo para la inspección general, los especialistas que haga falta, cotizar el seguro con datos reales y revisar papeles del distrito o de la asociación. Si pides pocos días para que tu oferta se vea más fuerte, y luego no te alcanzan, te quedas sin margen. Se piden los días que de verdad vas a usar.

En Texas los inspectores de casas tienen licencia de TREC y entregan su reporte en un formulario oficial de inspección. Ese formulario marca lo que el inspector encontró deficiente. Dos cosas que conviene saber:

• Que algo salga marcado no obliga a nadie a repararlo. Eso se negocia con el vendedor dentro del periodo de opción.
• El inspector general no lo ve todo a fondo. Si marca el cimiento, el techo, la plomería debajo de la casa o la alberca, lo que sigue es un especialista. Y eso toma días.

Por eso el orden importa: inspección temprano en el periodo de opción, especialistas después, y la negociación con los reportes en la mano.

Si tu compra en Irving depende de vender la casa que ya tienes, la oferta tiene que decirlo de alguna forma, y el vendedor de Irving lo va a pesar. Hay varias opciones, y cada una cambia cómo se ve tu oferta:

• Vender primero y ofertar con la venta ya cerrada o con contrato firme. Tu oferta se ve más limpia, pero tienes que tener dónde quedarte o acomodar las fechas.
• Ofertar con la condición de vender tu casa. El contrato de TREC tiene un anexo para eso. Protege tu dinero, pero algunos vendedores lo aceptan con menos ganas.
• Quedarte unos días en tu casa después de venderla, con un acuerdo por escrito con tu comprador, para que la mudanza sea una sola.

Lo que no funciona es decidir esto la semana del cierre. Se decide antes de la primera oferta, con tu prestamista y con las fechas en papel. Te explico las opciones en vender y comprar al mismo tiempo en DFW.

• Ofertar sin leer el aviso del vendedor. Antes se acostumbraba verlo después. Hoy conviene leerlo primero, porque cambia lo que ofreces y los días que pides.
• Calcular con el recibo de impuestos del vendedor. Sus exenciones no pasan a ti. Te lo explico en el recibo de impuestos del listado no va a ser el tuyo.
• No ver el mapa de inundación. Una casa puede no haberse mojado nunca y aun así estar en una zona que el prestamista y la aseguradora tratan distinto.
• Pedir pocos días de opción para competir. Una oferta fuerte se arma con un buen plan, no quitándote tu tiempo para revisar.
• Creerle al anuncio sobre la escuela. Se revisa el mapa oficial del distrito escolar para esa dirección.

Imagina una familia que vende su casa en otra ciudad del Metroplex y quiere comprar en Irving para quedar más cerca del trabajo de los dos.

Encuentran una casa que les encanta. Antes de ofertar, pedimos el aviso del vendedor: dice que hubo una reparación del cimiento hace años. Sacamos el mapa de FEMA y la casa está fuera de la zona de inundación, pero un arroyo pasa cerca. En DCAD vemos que el vendedor tiene una exención que la familia no va a tener, así que su recibo va a ser distinto.

Con eso, la oferta pide más días de opción para que un ingeniero revise el cimiento y los papeles de la reparación, y el seguro se cotiza antes de firmar. El ingeniero confirma que la reparación tiene garantía transferible. La familia sigue adelante tranquila, con fecha de cierre acomodada a la venta de su casa.

Es un ejemplo, no un cliente real. Pero así se ve ofertar con los ojos abiertos.

• La cuenta en el Distrito de Avalúo del Condado de Dallas (DCAD), con la dirección.
• El mapa oficial de inundación de FEMA para esa dirección. Te enseño a leerlo en el mapa de inundación que casi nadie revisa.
• Una cotización de seguro con la dirección, antes de ofertar. Más en cuánto va a costar el seguro antes de ofertar.
• El aviso de divulgación del vendedor y, si aplica, el aviso de distrito especial y las reglas de la asociación.
• El mapa oficial del distrito escolar para esa dirección.
• La página de Irving con lo que conviene saber de la ciudad: Irving.

¿En qué condado está Irving?

Irving está en el condado de Dallas. Los impuestos y las exenciones, como la de homestead, se manejan con el Distrito de Avalúo del Condado de Dallas (DCAD), donde puedes buscar cualquier propiedad por dirección.

¿Cómo sé si una casa en Irving está en zona de inundación?

La ciudad de Irving indica usar el mapa oficial de FEMA: escribes la dirección y sacas el mapa de esa propiedad. Si tienes dudas, el administrador de inundación de la ciudad es quien contesta dentro de los límites de Irving.

¿Qué es el periodo de opción en Texas?

Es el tiempo, contado desde que el contrato queda firmado, en que puedes terminar el contrato por cualquier razón, porque pagaste una cuota de opción. Si terminas a tiempo, se te devuelve el dinero de garantía, pero la cuota de opción no.

¿El vendedor tiene que darme un aviso de divulgación?

En la mayoría de las ventas de casas usadas, sí: el aviso de divulgación del vendedor es el formulario donde el vendedor dice lo que sabe de la condición de la casa. Hay excepciones, y el contrato de TREC dice qué pasa si no lo recibes.

¿Qué escuela le toca a una casa en Irving?

No te fíes del anuncio. Revisa el mapa oficial del distrito escolar que le toca a esa dirección y confírmalo con el distrito, porque los límites pueden cambiar.

Si estás viendo casas en Irving, o quieres saber si estás listo para ofertar, revisemos tu situación antes de la primera visita. Platiquemos 30 minutos de tu situación, no de casas: veronicayeary.com/agendar.

Llama o textea al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS · ABR · SRS · CIPS, All City Real Estate DFW.