¿Comprar casa nueva en Frisco? MUD, PID y lo que se revisa antes de firmar

• MUD (Municipal Utility District) es un distrito que construye y da agua, drenaje o control de inundaciones a una zona, y puede cobrar un impuesto propio para pagarlo.
• PID (Public Improvement District) es un distrito que paga mejoras como calles, parques o paisaje, y puede cobrar una cuota a cada propiedad dentro de él.
• En Texas, el Código de Aguas pide que el vendedor te entregue el aviso del distrito y que tú lo firmes antes de firmar el contrato. Para el PID, el Código de Propiedad pide un aviso escrito.
• Frisco está en dos condados, Collin y Denton. El condado de tu casa decide qué distrito de avalúo la valora y qué estados de impuestos recibes.
• El impuesto que ves en el anuncio de una casa nueva casi nunca es el que vas a pagar tú. Se calcula con los avisos y con el distrito de avalúo, no con el folleto.

Cuando se abre un fraccionamiento nuevo, alguien tiene que pagar las tuberías, el drenaje y las calles. A veces lo paga la ciudad. A veces se crea un distrito especial que pide dinero prestado para construirlo y luego lo va pagando con lo que cobra a las casas de esa zona.

El MUD es uno de esos distritos. Tiene su propia tasa de impuesto, que se suma a la de la ciudad, el condado y el distrito escolar. El aviso que te tienen que dar habla de esa tasa, de la deuda en bonos del distrito y de cualquier cuota de servicio.

El PID funciona parecido, pero en lugar de un impuesto es una cuota, que puede cobrarse cada año durante un tiempo. Paga mejoras públicas dentro de esa zona.

Esto es lo que significa para ti: dos casas nuevas en Frisco, del mismo tamaño y del mismo constructor, pueden costarte distinto cada año solo por estar en un lado u otro de una calle. Ninguna de las dos es "mejor". Lo que cambia es el número que pones en tu presupuesto, y ese número se revisa antes de firmar.

Ya escribí más sobre los costos de MUD y PID en casas nuevas de DFW, si quieres profundizar.

1. Llega con tu propio agente desde la primera visita. El vendedor de la casa modelo es amable y sabe mucho, pero trabaja para el constructor. Algunos constructores piden que tu agente se registre desde tu primera visita.
2. Habla con el prestamista antes de escoger lote. Tu carta de preaprobación dice cuánto puedes comprar. El constructor puede ofrecer incentivos con su propio prestamista; compáralos por escrito con otro prestamista antes de decidir.
3. Pide los avisos de MUD y PID por escrito. En Texas el aviso del distrito se entrega y se firma antes de firmar el contrato. Si el constructor no te lo da, pregúntalo. Léelo con calma: dice el nombre del distrito y lo que puede cobrar.
4. Confirma el condado del lote. Frisco está en Collin y en Denton. Según la ciudad, quienes viven del lado de Denton reciben dos estados de impuestos. El condado decide si te valora el distrito de avalúo de Collin o el de Denton.
5. Revisa el mapa oficial del distrito escolar. En una ciudad que crece rápido, el límite escolar se revisa en el mapa oficial del distrito, no en el folleto ni en un sitio de internet.
6. Lee el contrato del constructor completo. Algunos constructores usan su propio contrato. Qué incluye la casa, qué es extra, cuándo se entrega, qué pasa si se atrasa, y qué garantía tiene. Nadie firma lo que no entiende.
7. Inspección independiente, aunque sea nueva. Una casa nueva también se inspecciona, antes de cubrir las paredes si el constructor lo permite y antes de la entrega final.
8. Después del cierre, el homestead. La exención de residencia la solicitas tú en el distrito de avalúo de tu condado. Nadie la pide por ti.

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• Usar el impuesto del folleto como tu impuesto. El primer año de una casa nueva, el avalúo puede ser solo del terreno, o de una casa sin terminar. Cuando el distrito de avalúo valora la casa completa, el número cambia. Ya escribí sobre por qué el recibo del listado no va a ser el tuyo.
• Firmar sin leer el aviso de MUD o PID. Se firma rápido entre muchos papeles. Ese aviso es el que dice lo que el distrito puede cobrar. Se lee antes.
• Ir sola o solo a la casa modelo la primera vez. Mucha gente piensa que el agente del constructor la representa. No es así: trabaja para el constructor.
• Escoger el incentivo sin hacer cuentas. Un incentivo con el prestamista del constructor puede convenir o no. Se compara por escrito con otra oferta antes de decidir.
• Olvidar el homestead. Si no lo solicitas, no se aplica. Es un trámite tuyo, en el distrito de avalúo de tu condado.

Imagina a una pareja de profesionales que se muda de una casa más chica a una casa nueva en Frisco. Les gustan dos modelos del mismo constructor en dos secciones del fraccionamiento.

Antes de escoger, piden los avisos por escrito. Una sección está dentro de un PID y la otra no. También confirman que las dos quedan del lado de Collin, así que el mismo distrito de avalúo las valora. Con los avisos en la mano y la carta del prestamista, hacen las cuentas de cada una, con el mismo método, y escogen la que les deja el número que quieren cada mes.

Antes de firmar, leen el contrato del constructor completo y piden por escrito qué incluye la casa. Después del cierre, solicitan su homestead.

Es un ejemplo, no un cliente real. En tu caso, los avisos y el condado pueden ser otros.

• El aviso del MUD, si el lote está en uno: nombre del distrito y lo que puede cobrar.
• El aviso del PID, si aplica: la cuota y por cuánto tiempo se cobra.
• El condado del lote, Collin o Denton, y la cuenta del lote en el distrito de avalúo de ese condado.
• Las tasas de cada entidad que cobra en ese lote: ciudad, condado, distrito escolar y cualquier distrito especial. Las publica cada entidad y la ciudad de Frisco tiene su página de impuestos.
• El mapa oficial del distrito escolar, en el sitio del distrito.
• El mapa de inundación de FEMA, aunque sea casa nueva. Ya escribí sobre el mapa que casi nadie revisa.
• La cuota de la asociación de dueños (HOA), que es aparte del MUD y del PID.

Cuando Veronica Yeary acompaña una compra de casa nueva en Frisco, esta lista se revisa antes de firmar con el constructor.

¿Qué es un MUD en una casa nueva en Texas?

Es un distrito de servicios públicos que da agua, drenaje o control de inundaciones a una zona y puede cobrar su propio impuesto. Ese impuesto se suma a los de la ciudad, el condado y el distrito escolar. En Texas el vendedor te entrega un aviso del distrito antes de firmar el contrato.

¿Qué es un PID y cuánto tiempo se paga?

Es un distrito de mejoras públicas que puede cobrar una cuota a cada propiedad para pagar calles, parques u otras mejoras. Cuánto y por cuánto tiempo depende de cada PID, y viene en el aviso escrito que pide el Código de Propiedad de Texas. Pídelo antes de firmar.

¿Necesito agente para comprar casa nueva en Frisco?

No es obligatorio, pero el agente de la casa modelo trabaja para el constructor. Tu propio agente revisa contigo los avisos, el contrato y las fechas. Algunos constructores piden que tu agente se registre desde tu primera visita.

¿Frisco está en Collin o en Denton?

En los dos. Según la ciudad, el estado de impuestos que recibes depende del condado donde está tu casa. Confirma el condado del lote antes de firmar, porque eso decide qué distrito de avalúo la valora.

¿Por qué el impuesto de una casa nueva cambia el segundo año?

Porque el distrito de avalúo valora la propiedad al 1 de enero. Si ese día la casa no estaba terminada, el primer avalúo puede ser solo del terreno o de una casa a medias. Al año siguiente se valora completa.

Antes de firmar con el constructor, conviene que alguien de tu lado lea contigo los avisos, el contrato y el condado del lote. Eso cabe en media hora.

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Llama o textea al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS, CIPS · All City Real Estate DFW · Dallas-Fort Worth. Esto no es asesoría legal, de impuestos ni de préstamos: el distrito de avalúo, tu prestamista y la compañía de título confirman tu caso.