¿Le puedo vender mi casa a mi hijo? Lo que hay que saber antes

Tres cosas:

• El precio deja de ser solo un número. Con un desconocido negocias. Con tu hijo, a veces quieres ayudar y bajar el precio. Eso se puede, pero tiene consecuencias que hay que ver antes.
• Los bancos lo revisan con más cuidado. Cuando la venta es entre familia, el prestamista de tu hijo normalmente lo quiere saber desde el principio y pide un avalúo de la casa.
• Hay más personas en la decisión, aunque no firmen. Tus otros hijos, tu pareja, tu propio plan para los próximos años.

Primero, conviene saber cuánto vale tu casa hoy, con un análisis de casas parecidas que se vendieron cerca. Aunque decidas vendérsela más barata, necesitas el valor real como punto de partida. Puedes pedirlo en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa.

Después hay, en general, tres caminos:

1. Venderla a su valor. Tu hijo consigue su préstamo como cualquier comprador y tú recibes lo que te queda después de pagar tu préstamo y los gastos de vender. Es lo más sencillo de explicar a todos.
2. Venderla por menos de lo que vale. La diferencia se considera un regalo de tu parte. En los préstamos se le llama regalo de equity (en inglés, gift of equity), y algunos prestamistas lo aceptan como parte del enganche de tu hijo. Ese regalo puede tener efectos en tus impuestos: lo confirma un contador.
3. Dársela, o dejarla para después. Regalarla en vida o planear que pase a tu hijo cuando tú faltes son cosas distintas a una venta, con otros papeles y otras consecuencias. Eso lo explica un abogado.

Ninguno es el correcto para todos. El correcto depende de tu dinero, de tus planes y de tu familia.

Este es el punto que más problemas causa. A veces la idea es: "la casa sigue a mi nombre y mi hijo me da el dinero del pago cada mes". O: "le paso la casa y él sigue pagando mi préstamo".

Antes de hacer algo así, habla con tu prestamista y con un abogado. Muchos préstamos piden liquidarse cuando la casa cambia de dueño, y un arreglo de palabra deja a los dos en riesgo: tú sigues debiendo un préstamo de una casa que ya no es tuya, o tu hijo paga una casa que no está a su nombre.

En una venta normal, tu préstamo se paga completo en el cierre con el dinero de la venta, igual que con cualquier comprador.

Si no paga en efectivo, sí. Y conviene que hable con un prestamista antes de que ustedes acuerden el precio, para saber qué puede comprar y si su programa de préstamo tiene reglas especiales para una venta entre familia. Lo explico en primero el prestamista, luego el letrero.

Yo puedo acompañar a tu hijo paso a paso en esa parte, pero quien decide el préstamo es el prestamista.

Porque protege a los dos. La compañía de título revisa que la casa no tenga deudas ni problemas registrados, maneja el dinero, le paga a tu banco y emite el seguro de título para tu hijo. El abogado prepara o revisa la escritura y te dice qué consecuencias tiene cada camino para ti.

Una escritura bajada de internet y firmada en la mesa de la cocina puede parecer más rápida. Muchas veces sale más cara después.

Las exenciones de la casa principal, como la de tu casa propia (homestead) o la de mayores de 65 años, son tuyas, no de la casa. Cuando la casa pasa a tu hijo, él tiene que pedir las que le correspondan al distrito de avalúo de su condado, si va a vivir ahí. Antes de vender, pregunta cómo cambia la cuenta de impuestos de la casa para que tu hijo no se lleve una sorpresa.

Aunque no firmen nada, cuentan. Una venta a un hijo por menos de lo que vale puede sentirse como una herencia adelantada para uno solo. Hablarlo con todos antes, con los números en la mesa, evita peleas que duran años. Escribí sobre esto en una casa que se hereda, y si la idea es comprar entre varios de la familia, en comprar casa en familia.

¿Le puedo vender mi casa a mi hijo por un dólar?

Legalmente se pueden hacer muchas cosas, pero eso en realidad es un regalo, no una venta, y tiene efectos de impuestos y de herencia. Pregúntale a un contador y a un abogado antes.

¿Necesito un agente para venderle la casa a mi hijo?

No es obligatorio. Lo que sí necesitas es el valor real de la casa, un contrato claro, una compañía de título y, en muchos casos, un abogado. Yo te puedo ayudar con el valor y con el proceso, para que nadie firme algo que no entiende.

¿Puedo seguir viviendo en la casa después de vendérsela?

Se puede acordar, pero tiene que estar por escrito y el prestamista de tu hijo tiene que saberlo, porque cambia el tipo de préstamo que él puede usar. Un abogado lo pone en papel.

¿Es mejor vendérsela o dejársela de herencia?

Depende de tu edad, tu salud, tu dinero y tu familia, y puede cambiar mucho en impuestos. Esa pregunta es para un abogado de herencias y un contador, juntos.

¿Y si después necesito cuidados o ayuda del gobierno?

Pasar la casa a un hijo puede afectar ciertos programas de ayuda. Si lo ves posible en los próximos años, díselo al abogado antes de firmar.

Venderle tu casa a tu hijo se puede, y bien hecho puede ser un gran regalo para la familia. Bien hecho quiere decir: el valor real primero, el préstamo de los dos resuelto, una compañía de título en medio, un abogado y un contador que revisen tu caso, y los demás hijos enterados. Con eso, la casa se queda en la familia sin dejar cuentas pendientes.

¿Quieres empezar por el valor real de tu casa?

Puedes pedirlo en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa. Y si prefieres que lo hablemos con calma, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso y sin firmar nada.

Veronica Yeary, Realtor®, CRS · ABR · SRS · CIPS, All City Real Estate DFW. Te explico cada paso antes de que firmes cualquier cosa.

469-441-8890 · Llamada o texto · veronica@veronicayeary.com · Correo