Comprar casa en familia: cómo proteger a todos

1. El préstamo hipotecario

El pagaré o promissory note establece quién tiene la obligación de pagar la deuda.

En Texas, la escritura de fideicomiso o deed of trust normalmente establece el gravamen que garantiza el préstamo con la propiedad.

Quien firma la obligación de pago puede ser responsable por la deuda conforme a los documentos del préstamo. Si existe un atraso, el historial crediticio de todos los obligados puede verse afectado.

2. El deed o escritura de propiedad

El deed identifica quién recibe legalmente la propiedad y cómo queda registrada.

En la conversación diaria, muchas personas utilizan las palabras “título” y “deed” como si fueran lo mismo. El título es el concepto legal de propiedad; el deed es el documento que transfiere y registra esa propiedad.

Estar obligado por el préstamo no garantiza automáticamente tener el mismo porcentaje de propiedad. Dependiendo del programa y de la estructura aprobada por el prestamista, un cofirmante podría asumir responsabilidad por la deuda sin recibir derechos de propiedad.

También es posible que una persona tenga participación en el título sin ser responsable del préstamo, pero cualquier estructura debe ser aprobada por el prestamista y preparada correctamente.

3. El acuerdo de copropiedad

Este acuerdo establece las reglas entre los familiares:

• Quién aportó el enganche.

• Qué porcentaje posee cada persona.

• Quién vivirá en la casa.

• Quién pagará la hipoteca y los demás gastos.

• Cómo se tomarán las decisiones.

• Qué pasará si alguien quiere salir.

• Qué ocurrirá si alguien deja de pagar.

• Cómo se manejará una venta, incapacidad, divorcio o fallecimiento.

El contrato del préstamo protege al prestamista. El deed identifica a los propietarios. El acuerdo de copropiedad protege y organiza la relación entre los familiares.

Son funciones diferentes.

Cofirmar no es dar una recomendación ni servir como referencia personal.

Un cofirmante se convierte en responsable de la obligación conforme a los documentos que firma, aunque no viva en la propiedad y aunque otra persona haya prometido hacer todos los pagos.

Antes de firmar, pregunta:

• ¿Apareceré en el pagaré?

• ¿Apareceré en el deed?

• ¿Tendré algún porcentaje legal de propiedad?

• ¿Cómo afectará esta deuda mi crédito?

• ¿Cómo afectará mi capacidad para comprar o refinanciar otra propiedad?

• ¿Existe una forma de liberarme del préstamo posteriormente?

• ¿Qué tendría que suceder para que esa liberación fuera posible?

La deuda puede aparecer en tu reporte

El préstamo puede aparecer en el reporte de las personas obligadas y puede afectar su capacidad para obtener otro crédito.

Algunos programas podrían permitir que un prestamista excluya determinado pago de la relación deuda-ingreso si otra persona demuestra haberlo pagado puntualmente durante el periodo requerido. Sin embargo, eso depende del programa, la documentación y el análisis del prestamista.

Nunca asumas que la deuda será ignorada simplemente porque otra persona realiza el pago.

Los atrasos pueden afectarte

Si el pago se reporta tarde, el atraso puede aparecer en el historial de todos los obligados.

La explicación “yo no vivía allí” no elimina una obligación que fue firmada.

Salir del préstamo puede ser difícil

Una discusión familiar no obliga al banco a retirar un nombre.

Normalmente, salir de la obligación requiere vender, liquidar el préstamo, refinanciar o completar una liberación o asunción aprobada por el prestamista, si el préstamo y el programa lo permiten.

Un acuerdo familiar puede establecer que alguien debe intentar refinanciar antes de cierta fecha, pero no puede obligar al prestamista a aprobar el nuevo financiamiento.

Por eso, cualquier fecha de salida debe incluir también un plan alternativo si la persona no califica para refinanciar.

La estructura correcta depende de quién compra, quién ocupa la casa, quién aporta los fondos y qué desean que ocurra cuando alguien fallezca.

Las siguientes son explicaciones generales, no instrucciones para preparar un deed.

Copropiedad sin derecho automático de supervivencia

En una estructura común de copropiedad, cada persona posee la participación indicada en los documentos aplicables.

Los porcentajes pueden ser iguales o diferentes. La participación de una persona puede formar parte de su patrimonio cuando fallece y pasar conforme a su testamento o a las leyes de sucesión aplicables.

Un copropietario también puede tener derechos legales que afecten a los demás. En Texas, un propietario conjunto puede solicitar una partición de la propiedad. Dependiendo de las circunstancias, eso podría terminar en una división o venta ordenada judicialmente.

Copropiedad con derecho de supervivencia

Un derecho de supervivencia busca que, al fallecer uno de los propietarios, su participación pase al propietario o propietarios sobrevivientes, en lugar de distribuirse mediante el proceso sucesorio ordinario.

En Texas, ese resultado no debe darse por sentado. El Texas Estates Code contempla acuerdos escritos de supervivencia para propietarios conjuntos. Los matrimonios que desean crear supervivencia sobre bienes comunitarios también están sujetos a requisitos específicos.

La redacción y ejecución del documento importan. Un abogado debe confirmar que la estructura realmente produce el resultado deseado.

Bienes comunitarios de un matrimonio

Texas es un estado de bienes comunitarios, pero eso no significa que todas las preguntas de propiedad, herencia y supervivencia se resuelvan automáticamente.

La clasificación de una propiedad puede depender de cuándo se adquirió, de dónde salieron los fondos, de los documentos firmados y de otros factores.

Además, la residencia homestead de una familia casada puede requerir la participación del otro cónyuge para venderla o gravarla, aunque solamente uno aparezca como propietario registrado, sujeto a las excepciones legales aplicables.

Una sola persona como propietaria

Una persona aparece como propietaria y las demás contribuyen con dinero o viven en la casa.

Esta estructura puede parecer sencilla, pero es peligrosa cuando quienes aportan creen que sus pagos les están creando propiedad automáticamente.

Pagar parte del enganche, de la hipoteca o de una remodelación no garantiza por sí solo un porcentaje de la casa. Si la intención es crear un préstamo, una participación o algún derecho de reembolso, debe documentarse correctamente.

Una LLC o un fideicomiso

Una entidad o fideicomiso puede ser apropiado para ciertas inversiones, planes patrimoniales o estructuras complejas.

Sin embargo, también puede afectar el financiamiento residencial, el seguro, la responsabilidad, los impuestos y la elegibilidad para determinadas exenciones.

No transfieras una casa a una LLC o fideicomiso únicamente porque alguien dijo que “protege todo”. Primero consulta con el prestamista, la compañía de seguros, un CPA y un abogado.

Para solicitar una exención general de residencia homestead en Texas, una persona normalmente debe tener un interés de propiedad y utilizar la casa como su residencia principal.

Cuando hay varios propietarios y no todos ocupan la vivienda, la elegibilidad y la cantidad aplicable pueden depender de los porcentajes de propiedad y de las circunstancias de cada persona.

No supongan que todos recibirán la exención completa ni que agregar nombres al deed no tendrá consecuencias. Confirmen la estructura con el appraisal district y con un profesional fiscal o legal.

El mejor momento para escribir las reglas es antes de presentar una oferta, cuando todos se llevan bien.

Estas son las preguntas esenciales.

1. ¿Quién aporta qué?

Documenten por separado:

• Enganche.

• Depósito de garantía.

• Gastos de cierre.

• Inspección y avalúo.

• Mudanza.

• Reparaciones iniciales.

• Muebles y electrodomésticos.

Una aportación mayor no produce automáticamente un porcentaje mayor de propiedad. El deed y el acuerdo deben reflejar claramente lo que todos decidieron.

Si una aportación debe devolverse antes de repartir las ganancias, esa regla debe aparecer por escrito.

2. ¿Quién pagará cada gasto mensual?

Definan quién será responsable de:

• Capital e intereses.

• Impuestos.

• Seguro.

• Cuotas de la asociación.

• Servicios.

• Mantenimiento.

• Reparaciones mayores.

• Deducibles de seguros.

También deben decidir si los pagos crean un derecho de reembolso, modifican porcentajes o se consideran simplemente el costo de vivir en la propiedad.

No todas las partes del pago hipotecario crean equity. Una porción puede corresponder a intereses, impuestos y seguro. El acuerdo debe distinguir entre pagar los gastos de vivienda y recibir crédito por la reducción del capital.

3. ¿Cómo se tomarán las decisiones?

Definan qué decisiones requieren aprobación de todos:

• Refinanciar.

• Obtener un préstamo sobre el equity.

• Hacer una remodelación.

• Rentar una habitación.

• Permitir que otra persona se mude.

• Vender.

• Cambiar el uso de la propiedad.

También necesitan un proceso para resolver un empate.

4. ¿Qué ocurre si alguien quiere salir?

El acuerdo puede incluir:

• Un avalúo independiente.

• Un método para calcular el equity neto.

• La primera opción de compra para los demás propietarios.

• Un plazo para obtener el financiamiento.

• Un método para seleccionar un agente y vender si nadie puede comprar la participación.

• La distribución de los gastos de venta.

• Un plan alternativo si el refinanciamiento no es aprobado.

Decir “después lo arreglamos” no es un plan de salida.

5. ¿Qué ocurre si alguien deja de pagar?

Determinen:

• Cuánto tiempo existe para corregir el incumplimiento.

• Si los demás cubrirán el pago.

• Si esos pagos adicionales serán reembolsables.

• Si generarán intereses.

• Si modificarán la distribución final.

• Cuándo podría activarse la venta de la propiedad.

Un acuerdo privado no elimina las obligaciones con el prestamista, pero sí puede establecer responsabilidades entre los familiares.

6. ¿Qué ocurre si alguien fallece o queda incapacitado?

Sin una estructura válida de supervivencia, una participación puede pasar a herederos mediante un testamento o las reglas de sucesión aplicables.

La familia podría terminar compartiendo la propiedad con el cónyuge, hijos u otros herederos de la persona fallecida.

También deben considerar:

• Testamentos.

• Poderes legales.

• Directivas médicas.

• Seguro de vida.

• Transferencias al fallecer.

• Capacidad para continuar pagando la hipoteca.

Un abogado de bienes raíces o planificación patrimonial debe coordinar estos documentos con el deed y el acuerdo de copropiedad.

Dos hermanos compran una casa de $450,000 para vivir con sus padres.

El Hermano A aporta $70,000 al enganche.

El Hermano B aporta $20,000 y acuerda realizar el pago mensual completo porque vivirá en la casa.

Ambos participan en el préstamo y el deed refleja una propiedad de 50% para cada uno.

Cinco años después, quieren vender.

El Hermano A dice:

“Yo debo recuperar primero los $70,000 que aporté.”

El Hermano B responde:

“Yo hice 60 pagos mensuales; mi participación debe ser mayor.”

Ninguno necesariamente está mintiendo. El problema es que nunca definieron:

• Si las aportaciones iniciales se devolverían primero.

• Si los pagos mensuales eran gastos de vivienda.

• Qué parte de los pagos se acreditaría como reducción del capital.

• Cómo se repartirían las reparaciones.

• Cómo se calcularía la ganancia o pérdida.

• Qué ocurriría si la propiedad bajaba de valor.

Un acuerdo podría establecer, por ejemplo, que las aportaciones iniciales documentadas se reembolsen conforme a una fórmula específica, que solamente ciertos pagos de capital reciban crédito y que el equity restante se divida según porcentajes definidos.

Esa fórmula debe ser preparada o revisada por un abogado. La parte importante es que exista antes de comprar.

No existe una sola estructura correcta, pero estas opciones pueden discutirse con los profesionales correspondientes.

Vivienda multigeneracional intencional

La familia compra una casa con espacios que apoyan la convivencia:

• Recámara y baño en la planta baja.

• Suite para padres.

• Dos áreas de estar.

• Acceso sin escaleras.

• Suficiente estacionamiento.

• Privacidad para cada generación.

La propiedad, los pagos, las reglas de ocupación y cualquier renta deben documentarse. Un acuerdo de renta entre familiares puede tener consecuencias legales, fiscales, de seguro y financiamiento que deben revisarse.

Padres que ayudan con el enganche

La ayuda puede estructurarse, según el programa y la situación, como un regalo documentado o como un préstamo formalmente declarado.

Un regalo hipotecario requiere documentación y debe indicar que no se espera reembolso. Si los padres esperan recuperar el dinero, no debe presentarse al prestamista como un regalo. Debe revelarse y estructurarse conforme a las reglas del programa.

Agregar a los padres al deed no siempre es necesario y puede producir consecuencias fiscales, sucesorias, crediticias y de exenciones.

Cofirmante o prestatario que no ocupará la casa

Algunos programas permiten cofirmantes o prestatarios que no vivirán en la propiedad.

Los requisitos cambian según el tipo de préstamo. La persona debe comprender si tendrá derechos de propiedad, responsabilidad por la deuda y cómo el préstamo podría afectar una compra futura.

Plan familiar por etapas

Una familia también puede decidir comprar una propiedad primero y preparar una segunda compra posteriormente.

El plan debe identificar:

• Quién será propietario de la primera casa.

• Quién estará construyendo crédito para la segunda compra.

• Cómo se documentarán renta y pagos.

• Qué fondos pertenecerán a cada persona.

• Qué plazo y condiciones determinarán el siguiente movimiento.

Vivir juntos no crea automáticamente equity para todos. La propiedad y los derechos deben documentarse.

Lleva esta lista a la conversación familiar:

1. ¿Quién estará en el préstamo?

2. ¿Quién aparecerá en el deed?

3. ¿Qué porcentaje tendrá cada propietario?

4. ¿Quién ocupará la casa como residencia principal?

5. ¿De dónde proviene el enganche?

6. ¿Esos fondos son regalo, préstamo o inversión?

7. ¿Quién pagará cada gasto?

8. ¿Cómo se acreditarán las aportaciones adicionales?

9. ¿Qué decisiones requieren aprobación de todos?

10. ¿Qué sucederá si alguien quiere vender?

11. ¿Qué pasará si una persona deja de pagar?

12. ¿Qué ocurrirá si alguien se divorcia, fallece o queda incapacitado?

13. ¿Cómo se determinará el valor de la propiedad?

14. ¿Qué sucederá si nadie puede refinanciar?

15. ¿Qué profesionales necesitan revisar el acuerdo?

Si una familia no puede conversar sobre estas preguntas antes de comprar, será mucho más difícil resolverlas después.

Preparé La Guía de Compra en Familia, con:

• Las diferencias entre préstamo, deed y acuerdo de copropiedad.

• Las preguntas que deben responder antes de comprar.

• Una hoja para registrar las aportaciones.

• Un esquema para conversar sobre pagos y reparaciones.

• Las preguntas que deben formular al abogado y al prestamista.

La guía es gratuita y no te obliga a comprar una casa.

Mándame un mensaje o llámame al (469) 441-8890, o solicítala en VeronicaYeary.com.

P.D. Si varias generaciones ya viven juntas y están considerando comprar otra propiedad, la conversación debe comenzar con estrategia: cuánto equity existe, quién puede calificar, quién debe comprar primero y cómo proteger a cada persona.

Con gusto revisamos el plan contigo y coordinamos las preguntas que deberán contestar tu prestamista, abogado y profesional fiscal.

Este artículo proporciona información general y no constituye asesoría legal, fiscal, financiera, crediticia o hipotecaria. La forma de propiedad, los derechos sucesorios, las obligaciones y la elegibilidad para préstamos o exenciones dependen de los documentos, las circunstancias y la legislación aplicable. Consulta con un abogado de bienes raíces o planificación patrimonial en Texas, un prestamista con licencia y un profesional fiscal antes de firmar o transferir cualquier derecho.

Texas Estates Code, Chapter 111, Right of Survivorship Agreements: https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/ES/htm/ES.111.htm

Texas Estates Code, Chapter 112, Community Property With Right of Survivorship: https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/ES/htm/ES.112.htm

Texas Property Code, Chapter 23, Partition: https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.23.htm

Texas Comptroller, Property Tax Exemptions: https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/exemptions/

Fannie Mae Selling Guide, Guarantors, Co-Signers and Non-Occupant Borrowers: https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-04/guarantors-co-signers-or-non-occupant-borrowers-subject-transaction

Fannie Mae Selling Guide, Personal Gifts: https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b3-4.3-04/personal-gifts