¿Qué es una servidumbre y por qué importa al comprar terreno en Texas?

• Una servidumbre le da a alguien más el derecho de usar una parte de su terreno para un fin específico. Usted sigue siendo el dueño.
• Las más comunes son de servicios: luz, agua, gas, drenaje, teléfono. También hay de paso, de ductos y de caminos.
• Casi siempre siguen con el terreno cuando se vende. El nuevo dueño las hereda.
• Aparecen en el compromiso de título y en la medición (survey). Ahí se ven antes de cerrar.
• Importan porque pueden limitar dónde construye la casa, el taller, la cerca, el pozo o la fosa séptica.

1. De servicios. Le permiten a la compañía de luz, de agua, de gas o de teléfono pasar sus líneas y entrar a darles mantenimiento. En fraccionamientos suelen ir por el frente o por la parte de atrás de los lotes.
2. De paso o de acceso. Le dan a otra persona el derecho de cruzar su terreno para llegar al suyo. Es común en terrenos rurales que se dividieron con los años.
3. De ductos (pipeline). Una franja por donde pasa un ducto. Suelen traer reglas sobre qué se puede poner encima o cerca.
4. De drenaje. Para que el agua de lluvia corra por donde tiene que correr. Construir encima puede causar problemas de agua.
5. De caminos o vías. Para caminos públicos o para ampliarlos.

No todas pesan igual. Una línea de teléfono por la orilla del terreno casi no le cambia nada. Un camino de paso por la mitad, o un ducto donde usted quería poner la casa, le cambia mucho.

En el compromiso de título. Antes de cerrar, la compañía de título le entrega el compromiso de título. El Departamento de Seguros de Texas (TDI) explica que ese documento enlista posibles problemas, exclusiones y excepciones, y que lo que aparece ahí puede quedar como excepción en la Lista B (Schedule B) de su póliza. Una excepción quiere decir que la póliza no le cubre ese punto. Las servidumbres grabadas en los registros suelen aparecer ahí.

En la medición o survey. El agrimensor dibuja el terreno, sus linderos y lo que encuentra: construcciones, cercas y, cuando se pueden ubicar, las servidumbres. Es la forma de ver en un plano por dónde pasa cada una.

En los documentos grabados. Cada servidumbre grabada tiene su documento en los registros del condado, con lo que permite y lo que no. El compromiso de título suele dar el número de registro para buscarlo.

Lo que no aparece. TDI menciona como defecto de título las servidumbres no grabadas que no se ven a simple vista en el terreno. Por eso también se camina el terreno: un camino marcado, postes, tapas o señales de ducto son pistas que se preguntan.

• Dónde puede construir. Si la servidumbre cruza el único lugar plano del terreno, su plan de casa cambia.
• El pozo y la fosa séptica. Los dos necesitan su lugar y sus distancias. Una servidumbre puede quitarle espacio para acomodarlos.
• Cercas, portones y animales. Un paso de otra persona puede obligarle a dejar acceso abierto.
• Privacidad y uso. La compañía o la persona con la servidumbre puede tener derecho a entrar en esa franja.
• El préstamo. Algunos prestamistas revisan el acceso legal al terreno. Su prestamista confirma su caso.

Si está mirando un terreno y quiere revisar qué preguntar antes de ofertar, agende 30 minutos para hablar de su situación.

1. Pida el compromiso de título a tiempo y lea la Lista B. Cada excepción que diga "easement" se busca.
2. Busque el documento de cada servidumbre en los registros del condado. Ahí dice quién tiene el derecho, para qué y en qué franja.
3. Pida una medición nueva o revise la que existe. El aviso de TDI en el compromiso de título (Forma T-7) le recuerda decidir si va a comprar y revisar una medición, y le explica que con una medición se puede pedir que se modifique la excepción de área y linderos.
4. Ponga la medición junto a su plan. Casa, taller, pozo, fosa, cerca, camino. Si algo choca con una servidumbre, se ve en papel antes de cerrar.
5. Si algo no le queda, objete a tiempo. El contrato de Texas le da plazos para objetar lo que encuentre en el título y la medición. Pasado el plazo, se complica.

La compañía de título y, cuando haga falta, un abogado de bienes raíces le confirman qué significa cada documento. Esto no es asesoría legal: es la lista de lo que conviene revisar.

Las dos limitan lo que puede hacer en el terreno, pero no son lo mismo:

• Una servidumbre le da un derecho a otra persona o empresa: usar una franja para algo, como pasar una línea o cruzar.
• Una restricción de escritura le pone reglas a usted como dueño: qué tipo de construcción, cuántas casas, qué animales, qué usos. No le da a nadie el derecho de entrar.

En la práctica, un mismo terreno puede tener las dos. Por eso, al leer el compromiso de título, se separan: unas excepciones son servidumbres, otras son restricciones, y cada una se busca y se lee por su lado. Esto es lo que significa para usted: no basta con preguntar "¿tiene servidumbres?". Hay que preguntar también qué reglas trae el terreno.

• "Si no se ve nada en el terreno, no hay servidumbre." Antes muchos compraban así, de palabra. Las servidumbres grabadas viven en papeles, no siempre en el suelo.
• Leer el compromiso de título demasiado tarde. Los plazos para objetar corren. Se lee en cuanto llega.
• Usar una medición vieja sin revisar qué cambió. Si hubo divisiones, caminos nuevos o construcciones, la medición vieja ya no cuenta toda la historia.
• Diseñar la casa antes de ubicar las servidumbres. Primero el plano con las franjas, después el diseño.
• Suponer que una servidumbre de paso "no se usa". Aunque no se use hoy, el derecho puede seguir vigente.

Imagine a un dueño de negocio que encuentra un terreno de varios acres a las afueras de Dallas-Fort Worth. Quiere la casa al fondo y un taller cerca del camino. Al leer el compromiso de título aparece una servidumbre de ducto, y en la medición se ve que la franja cruza justo donde iba el taller.

Como lo vio dentro de sus plazos, tiene opciones: mover el taller, negociar, pedir más información a la compañía del ducto sobre qué se permite cerca, o retirarse según lo que diga su contrato. Si lo hubiera visto después de cerrar, solo le quedaría acomodarse.

Es un ejemplo, no un caso real. En las compras de terreno que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, el compromiso de título y la medición se leen juntos, en cuanto llegan.

• La Lista B del compromiso de título, renglón por renglón.
• El documento grabado de cada servidumbre, en los registros del condado.
• La medición o survey, nueva o revisada, con las servidumbres ubicadas.
• Su plan de uso: dónde iría la casa, el taller, el pozo, la fosa séptica y la cerca.
• El acceso legal al terreno, si llega por un camino que no es público.
• Las restricciones de escritura, que son otra cosa distinta de las servidumbres y también limitan el uso.

¿Qué es una servidumbre en un terreno?

Es el derecho que tiene otra persona o una empresa de usar una parte de su terreno para un fin específico, como pasar una línea de luz, un ducto o un camino. Usted sigue siendo el dueño. Pero en esa franja puede tener límites para construir o cercar.

¿Cómo sé si un terreno tiene servidumbres?

Se revisa el compromiso de título, sobre todo la Lista B, y la medición o survey. Cada servidumbre grabada tiene su documento en los registros del condado. También conviene caminar el terreno y preguntar por cualquier señal de líneas, caminos o ductos.

¿Se puede quitar una servidumbre?

A veces, pero no es sencillo y depende de quién tiene el derecho y de lo que diga el documento. Normalmente se necesita un acuerdo con esa persona o empresa. Un abogado de bienes raíces confirma su caso.

¿Puedo construir encima de una servidumbre?

Depende de lo que diga el documento de la servidumbre. Muchas no permiten construcciones permanentes en la franja. Se revisa antes de diseñar la casa o el taller.

¿El seguro de título me cubre las servidumbres?

Las servidumbres que aparecen como excepción en la Lista B normalmente no las cubre la póliza. Por eso se leen antes de cerrar. La compañía de título le explica qué cubre su póliza.

Si tiene un terreno en la mira, revisemos juntos qué pedir y cuándo. Platiquemos 30 minutos de su situación, no de casas: veronicayeary.com/agendar.

Llame o mándeme texto al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS y CIPS. All City Real Estate DFW. Nadie firma lo que no entiende.