¿Qué piden para un préstamo de construcción en Texas?

• Su ingreso y su crédito: igual que una hipoteca, pero muchas veces con más revisión, porque el préstamo se presta para algo que todavía no existe.
• Su parte del dinero: enganche, y en muchos casos el valor del terreno que ya es suyo puede contar. El prestamista le dice cómo.
• Reservas: dinero guardado para pagos y para imprevistos de la obra.
• El constructor: el prestamista revisa su experiencia, sus seguros y su contrato.
• La obra en papel: planos, especificaciones, presupuesto por partidas, calendario de pagos por etapas y un avalúo de la casa terminada.

1. Ingreso. Si trabaja por su cuenta, normalmente le piden declaraciones de impuestos y estados de su negocio; el prestamista le dice exactamente cuáles y de cuántos años. Lo que importa es cómo se ve su ingreso en papel. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo primero.
2. Crédito. El prestamista revisa su historial y sus deudas. No le doy un número mínimo porque cada programa tiene el suyo.
3. Enganche o valor del terreno. Si ya es dueño del terreno, muchos prestamistas cuentan ese valor como parte de lo que usted pone. Si no, se pone en efectivo. Pregunte cómo lo calcula su prestamista.
4. Reservas. Dinero después del cierre para cubrir pagos y para cambios o retrasos en la obra. Algunas veces el prestamista pide una partida de imprevistos dentro del presupuesto.
5. Papeles del terreno. Escritura o contrato de compra, medición (survey) y compromiso de título.

1. Un constructor aceptado. El prestamista revisa su experiencia, referencias, seguros y a veces sus finanzas. Algunos prestamistas tienen una lista de constructores con los que ya trabajan.
2. Planos y especificaciones. Lo que se va a construir y con qué materiales y terminados.
3. Presupuesto detallado. Por partidas: cimiento, estructura, techo, plomería, electricidad, terminados, preparación del terreno, servicios.
4. Contrato de construcción firmado. Con precio, fechas, cómo se manejan los cambios y garantía.
5. Calendario de pagos por etapas (draws). El dinero se libera conforme avanza la obra, después de una inspección del prestamista.
6. Avalúo de la casa terminada. El valuador estima cuánto va a valer la casa cuando esté lista, con los planos y el presupuesto.
7. Seguros. Seguro de la obra mientras se construye (builder's risk) y, al terminar, seguro de la casa. Si una parte del terreno está en zona de alto riesgo de inundación según FEMA, un préstamo de un prestamista regulado o asegurado por el gobierno federal requiere seguro de inundación.
8. Permisos. De la ciudad si está dentro de una ciudad; del condado o de la TCEQ para cosas como la fosa séptica si está fuera.

Aquí está lo que sigue: si quiere llegar con esta lista ordenada a su prestamista, platiquemos 30 minutos de su situación.

Hay préstamos de construcción que al final se convierten en hipoteca con un solo cierre, y hay otros donde se cierra el préstamo de construcción y luego una hipoteca aparte. Con uno solo, hay menos papeles y un solo juego de gastos de cierre; con dos, a veces hay más flexibilidad. Su prestamista le explica qué ofrece y qué conviene a su caso.

Si todavía no tiene terreno, empiece por cómo funcionan los préstamos para terreno en Texas y los pasos en orden para comprar terreno y construir.

Con un préstamo de construcción, el dinero no se entrega todo el primer día. Se libera por etapas. El constructor termina una parte, el prestamista manda a alguien a revisar el avance, y entonces se paga esa etapa. Mientras se construye, muchos préstamos cobran solo intereses sobre lo que ya se ha liberado, no sobre el total; su prestamista le confirma cómo funciona el suyo.

Esto es lo que significa para usted: durante la obra puede estar pagando el lugar donde vive ahora y además los intereses de la construcción. Por eso las reservas importan, y por eso conviene saber desde el principio cuánto tiempo dice el contrato que va a durar la obra.

• Sus declaraciones de impuestos y los estados de su negocio más recientes.
• Sus estados de cuenta del banco.
• La escritura del terreno o el contrato de compra, y la medición si la tiene.
• Una idea clara de lo que quiere construir: tamaño, recámaras, taller, establo.
• Si ya tiene constructor en mente, su nombre, para preguntar si el prestamista lo acepta.
• Una lista de sus preguntas, para que nada se quede sin respuesta.

• Escoger constructor antes de hablar con el prestamista. Si el prestamista no acepta al constructor, se pierde tiempo. Pregunte primero qué requisitos tiene para el constructor.
• Un presupuesto sin partida de imprevistos. En obra siempre aparece algo. Si no hay margen, sale de su bolsillo.
• Hacer cambios a mitad de obra sin papel. Cada cambio se pide por escrito, con precio y tiempo. Si no, el presupuesto y el avalúo dejan de cuadrar.
• Cambiar algo en sus finanzas durante la obra. "Antes se pensaba que, una vez aprobado, ya estaba." Con construcción, el prestamista puede volver a revisar antes de convertir el préstamo. No abra deudas nuevas ni cambie cómo declara sin hablar primero.
• No pedir liberaciones de gravamen. Pida que el constructor entregue liberaciones de sus subcontratistas y proveedores conforme se paga. El prestamista y la compañía de título las revisan.

Imagine a un dueño de una compañía de techos que ya tiene terreno en el condado de Collin y quiere construir su casa. Llegó a la primera cita con sus declaraciones de impuestos, los estados de su negocio, la escritura del terreno y una idea de lo que quería. El prestamista le explicó cómo contaba el valor del terreno, qué reservas pedía y qué necesitaba del constructor.

Con esa lista, él escogió un constructor que el prestamista aceptaba, pidió un presupuesto por partidas con margen para imprevistos y un contrato con fechas. Es un ejemplo, no un cliente real; cada prestamista y cada obra es distinta.

En los casos que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, la lista del prestamista se arma antes de buscar constructor, para que nadie firme dos veces lo mismo.

• La lista de papeles de su prestamista, por escrito.
• Cómo cuenta su terreno si ya es suyo.
• Qué pide del constructor, antes de escogerlo.
• Inundación: el mapa oficial de FEMA para su terreno.
• Fosa séptica y permisos: la ciudad, el condado o el agente autorizado de la TCEQ.
• Su ingreso de negocio propio: lea qué ordenar si tiene negocio propio y por qué primero va el prestamista.
• Al terminar: cuando ya viva ahí, pida su homestead al distrito de avalúo del condado.

No es asesoría de préstamos: el prestamista confirma su caso.

¿Qué papeles piden para un préstamo de construcción?

De usted: ingreso, crédito, enganche o valor del terreno, reservas y papeles del terreno. De la obra: constructor aceptado, planos, presupuesto por partidas, contrato firmado, calendario de pagos por etapas, avalúo de la casa terminada, seguros y permisos.

¿Puedo usar mi terreno como enganche?

En muchos casos, sí. Si ya es dueño del terreno, muchos prestamistas cuentan su valor como parte de lo que usted pone. Su prestamista le dice cómo lo calcula.

¿Puedo sacar un préstamo de construcción si trabajo por mi cuenta?

Sí, hay opciones. El prestamista revisa cómo se ve su ingreso en papel con sus declaraciones y estados del negocio. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo primero.

¿Cómo se le paga al constructor?

Por etapas. El prestamista libera dinero conforme avanza la obra, después de inspeccionarla. Al terminar, el préstamo se convierte en hipoteca o se cierra una nueva.

¿Necesito seguro de inundación para construir?

Si una parte del terreno donde va la casa está en zona de alto riesgo según FEMA y su préstamo es de un prestamista regulado o asegurado por el gobierno federal, sí se requiere. Revise el mapa oficial de FEMA antes de comprar o diseñar.

Antes de escoger constructor, ordenemos lo que su prestamista va a pedir y en qué orden. Treinta minutos, sin compromiso.

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