¿Cómo comprar un terreno y construir una casa en Texas? Los pasos en orden

• Primero hable con un prestamista que financie terreno y construcción. Él le dice qué tipo de préstamo aplica y qué necesita de usted.
• El terreno se revisa antes de comprarlo, no después. Acceso legal, luz, agua, drenaje o fosa séptica, inundación y restricciones de la escritura.
• El constructor tiene que ver el terreno. Lo que se puede construir depende del terreno, y el costo de prepararlo cambia mucho de uno a otro.
• La obra se paga por etapas. Con préstamo de construcción, el dinero se libera conforme avanza la obra y se inspecciona.
• Al final, el homestead. Cuando la casa es su residencia principal, la exención se pide al distrito de avalúo del condado.

1. Hable con un prestamista. Pregunte por préstamos para terreno, préstamos de construcción y si hacen uno que cubra terreno y obra juntos. Si usted trabaja por su cuenta, busque uno que sepa leer ingreso de negocio propio. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo primero.
2. Defina qué quiere construir y para qué. Tamaño aproximado, taller, establo, espacio para su equipo de trabajo. Eso decide cuánto terreno necesita y qué restricciones le estorban.
3. Busque terreno con ese filtro. Mucho terreno está fuera de los límites de la ciudad, donde manda el condado. Dentro de una ciudad, manda el zoning de la ciudad.
4. Haga su oferta con tiempo para investigar. El contrato de terreno se negocia con un periodo para revisar todo antes de quedar comprometido.
5. Revise el terreno a fondo. Medición (survey) y compromiso de título para ver acceso, servidumbres y restricciones; mapa de inundación de FEMA; si va a necesitar fosa séptica, una evaluación del suelo y lo que pide la TCEQ o su agente autorizado en ese condado; si va a necesitar pozo, pregunte si el condado tiene un distrito de conservación de aguas subterráneas que pida registro o permiso; y cuánto cuesta traer la luz desde el poste más cercano.
6. Lleve al constructor a ver el terreno antes de cerrar. Él le dice dónde va la casa, qué hay que nivelar, el camino de entrada y qué cambia del presupuesto por ese terreno.
7. Cierre la compra del terreno (o terreno y construcción juntos, si su préstamo lo permite). La compañía de título registra la escritura en el condado.
8. Planos, presupuesto y contrato de obra. El prestamista revisa el contrato y el presupuesto del constructor, y normalmente pide un avalúo de cómo va a valer la casa terminada.
9. Permisos. Dentro de una ciudad, permisos de construcción de la ciudad. Fuera, lo que pida el condado (por ejemplo, fosa séptica y desarrollo en zona de inundación). Se confirma con cada oficina.
10. Obra por etapas. El prestamista libera dinero por etapas (cimiento, estructura, techo, terminados) después de inspeccionar el avance.
11. Final de obra y préstamo permanente. Al terminar, el préstamo de construcción pasa a ser una hipoteca normal, o se cierra una nueva, según lo que haya escogido.
12. Homestead. Cuando ya es dueño y vive ahí como residencia principal, pida la exención al distrito de avalúo de su condado con el formulario 50-114.

Aquí está lo que sigue: si quiere poner estos pasos con fechas para su caso, platiquemos 30 minutos de su situación.

Hay dos formas comunes de financiar esto. En una, usted compra el terreno con un préstamo (o con su dinero) y después saca un préstamo de construcción aparte. En la otra, un solo préstamo cubre terreno y obra, y al final se convierte en hipoteca. Cada una tiene sus papeles, sus cierres y sus costos.

No hay una mejor para todos. Depende de si ya tiene el terreno, de cuánto tiempo pasará antes de construir y de lo que su prestamista ofrezca. Lo importante es saberlo antes de firmar por el terreno, porque cambia el orden de todo lo demás. Lea más sobre cómo funcionan los préstamos para terreno en Texas.

• ¿Ha construido en terrenos fuera de la ciudad, con pozo y fosa séptica?
• ¿Qué incluye su presupuesto y qué queda fuera, como nivelar el terreno, el camino de entrada o traer la luz?
• ¿Cómo se manejan los cambios durante la obra, y cuánto tiempo agregan?
• ¿Qué fecha de terminación pone en el contrato, y qué pasa si se retrasa?
• ¿Entrega liberaciones de gravamen de sus subcontratistas y proveedores en cada pago?
• ¿Qué garantía da al terminar, por cuánto tiempo y qué cubre?

Pida todo por escrito. Lo que no está en el contrato no cuenta, y su prestamista también lo va a leer.

• Comprar el terreno y después buscar préstamo de construcción. Se puede, pero a veces el prestamista pide cosas que el terreno no tiene. Primero el prestamista.
• No llevar al constructor a ver el terreno. Un terreno con pendiente, roca o un arroyo puede subir mucho el costo de prepararlo.
• Dar por hecho los servicios. "Eso era cierto antes, cuando se compraba terreno pegado a la carretera con todo a la mano." Hoy mucho terreno queda lejos del poste de luz y sin agua de la ciudad. Pregunte antes.
• No leer las restricciones de la escritura. Algunas limitan el tamaño de la casa, los animales, los edificios extra o el uso para negocio.
• Firmar un contrato de obra sin fechas ni pagos claros. El contrato dice qué se construye, cuándo y cómo se paga. Pida que el constructor entregue liberaciones de gravamen de los que trabajan en la obra conforme se paga; la compañía de título y el prestamista las revisan.

Imagine una ingeniera que quiere construir su casa con una oficina aparte y un taller para sus proyectos. Empezó por el prestamista: le explicaron las dos formas de financiar y qué papeles de sus ingresos necesitaban.

Con eso buscó terreno fuera de la ciudad. En el que le gustó, la medición mostró una servidumbre de la compañía de luz justo donde quería la casa, y la evaluación del suelo marcó qué tipo de fosa séptica funcionaba. Su constructor ajustó dónde poner la casa antes de cerrar el terreno, no después. Es un ejemplo, no un cliente real; cada terreno, cada préstamo y cada obra es distinta.

En los casos que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, el terreno se revisa con el prestamista y el constructor en la misma mesa, antes de firmar.

• Qué préstamo le ofrecen: terreno solo, construcción sola o los dos juntos, por escrito.
• Acceso, servidumbres y restricciones: en la medición y el compromiso de título.
• Inundación: el mapa oficial de FEMA, y lea por qué casi nadie lo revisa.
• Fosa séptica: la TCEQ o su agente autorizado en ese condado.
• Agua: agua de la ciudad, de una compañía de agua o de pozo; y si hay distrito de aguas subterráneas en el condado.
• Impuestos y distritos: la lista de entidades del distrito de avalúo; si es una subdivisión nueva, revise qué son MUD y PID.
• Su ingreso de negocio propio: lea qué ordenar antes de dar el paso.

No es asesoría legal ni de préstamos: el prestamista y la compañía de título confirman su caso.

¿Qué va primero, el terreno o el préstamo?

El préstamo, o por lo menos la conversación con el prestamista. Él le dice qué tipo de terreno puede financiar y qué necesita para la construcción. Así no compra un terreno que después no le sirve para el préstamo.

¿Puedo comprar el terreno y construir después?

Sí. Mucha gente compra el terreno primero y construye más adelante. Lo que conviene es revisar desde el principio que en ese terreno sí se pueda construir lo que quiere, con servicios y permisos.

¿Cómo se paga a un constructor con préstamo de construcción?

Por etapas. El prestamista libera dinero conforme avanza la obra, después de inspeccionar cada etapa. Al terminar, el préstamo pasa a ser una hipoteca normal o se cierra una nueva.

¿Necesito permiso para una fosa séptica en Texas?

Sí. Las fosas sépticas se permiten por la TCEQ o por su agente autorizado local, que muchas veces es el condado. Revisan el diseño e inspeccionan la instalación.

¿Cuándo pido el homestead si construyo?

Cuando ya es dueño y vive en la casa como su residencia principal. Se pide al distrito de avalúo del condado con el formulario 50-114 del Contralor de Texas.

Antes de comprar el terreno, pongamos los pasos en orden para su caso: préstamo, terreno, constructor y fechas. Treinta minutos, sin compromiso.

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