¿Qué son las restricciones de escritura en un terreno en Texas y dónde se revisan?

• Una restricción de escritura es una regla sobre el uso del terreno que queda grabada y suele pasar de dueño a dueño.
• La ley de Texas las llama pactos restrictivos (restrictive covenants): pactos, condiciones o restricciones en un documento grabado.
• Pueden venir en la escritura misma, en un documento del fraccionamiento o en los papeles de una asociación de dueños.
• Aparecen como excepciones en el compromiso de título, y cada una tiene su documento en los registros del condado.
• El contrato de Texas le da un plazo para objetarlas si chocan con lo que usted quiere hacer. Pasado el plazo, se complica.

Cada terreno tiene las suyas, y algunos no tienen ninguna. Estas son las que más se encuentran en terrenos y fraccionamientos de Texas:

• Tipo de vivienda. Solo casa construida en el lugar, o se permite casa prefabricada o móvil, o no.
• Tamaño mínimo de la casa, y a veces materiales de la fachada.
• Cuántas viviendas puede haber en el terreno, y si se puede dividir.
• Distancias de las construcciones a la calle y a los linderos.
• Animales: cuáles, cuántos, o ninguno fuera de mascotas.
• Negocios: si se permite un taller, una oficina con clientes, equipo pesado o vehículos comerciales estacionados.
• Cercas, bodegas, remolques y casas rodantes.
• Una asociación de dueños, con cuotas y reglas propias.

Para un dueño de negocio esto es clave: el terreno puede ser perfecto, pero si las restricciones no permiten su taller o sus vehículos, el plan no funciona.

1. En el compromiso de título. La compañía de título se lo entrega antes de cerrar. El Departamento de Seguros de Texas (TDI) explica que ese documento enlista posibles problemas, exclusiones y excepciones, y que lo que aparece ahí puede quedar como excepción en la Lista B (Schedule B) de su póliza. Las restricciones grabadas suelen estar ahí, con su número de registro.
2. En los registros de propiedad del condado. Con ese número se busca el documento completo. La ley de Texas pide que la asociación de dueños grabe sus documentos en los registros de propiedad de cada condado donde está la propiedad.
3. En la escritura del vendedor y en la del terreno original. A veces las restricciones vienen escritas en una escritura vieja, de cuando se dividió el terreno.
4. En los papeles de la asociación, si hay una: reglas, cuotas, permisos para construir.
5. En la ciudad o el condado. Las reglas del gobierno, como zonificación o permisos, son otra capa distinta de las restricciones privadas. Se preguntan aparte.

Si quiere revisar un terreno antes de ofertar, agende 30 minutos para hablar de su situación.

Aquí está lo que sigue cuando encuentra una restricción que no le queda:

• Léala completa. A veces lo que parece una prohibición tiene excepciones o se refiere a otra cosa.
• Objete a tiempo. El contrato de reventa de TREC le permite objetar por escrito las excepciones que prohíban un uso o actividad que usted indique en el contrato, dentro de un plazo. Por eso conviene escribir su uso en el contrato desde el principio: taller, animales, segunda vivienda, lo que sea.
• Pregunte si hay forma de cambiarla. Algunas restricciones tienen un proceso para modificarse o vencen. Depende del documento.
• Busque otro terreno. Muchas veces es lo más sencillo. Un terreno sin esa regla puede costarle menos tiempo y problemas.

Un abogado de bienes raíces confirma qué significa cada documento y quién puede hacerlo cumplir. Esto no es asesoría legal: es la lista de lo que conviene revisar.

No tiene que esperar al compromiso de título para empezar a preguntar. Antes de firmar, estas preguntas le ahorran semanas:

1. Al vendedor: ¿tiene copia de las restricciones? ¿hay asociación de dueños? ¿alguien le ha reclamado por una construcción, una cerca o unos animales?
2. A la compañía de título, en cuanto se abre el expediente: ¿qué restricciones grabadas hay para este terreno y dónde está cada documento?
3. A la asociación, si hay: ¿qué reglas aplican a lo que quiero construir? ¿hay que pedir aprobación antes de construir?
4. A la ciudad o al condado: ¿qué permisos necesito para la casa, el taller, la entrada al camino, la fosa séptica?
5. A su prestamista, si va a financiar: ¿hay algo del uso del terreno o del tipo de casa que cambie el préstamo?

Esto es lo que significa para usted: entre más pronto se hagan estas preguntas, más opciones tiene cuando aparece una restricción que no le queda. Si las hace dentro de sus plazos, decide usted. Si las hace después de cerrar, decide la restricción.

• "Fuera de la ciudad no hay reglas." Antes muchos lo creían. Un terreno fuera de los límites de la ciudad puede tener restricciones privadas grabadas igual que un fraccionamiento.
• Confiar en lo que dice el anuncio o el vendedor. "Se permiten animales" en un anuncio no reemplaza al documento grabado.
• Leer el compromiso de título después del plazo para objetar. Se lee el día que llega.
• No escribir su uso en el contrato. Si no dice qué quiere hacer, es más difícil objetar una restricción que lo prohíbe.
• Confundir restricción con servidumbre. La servidumbre le da un derecho a otro sobre una franja; la restricción le pone reglas a usted. Se revisan las dos.

Imagine a un dueño de negocio que busca terreno a las afueras de Dallas-Fort Worth para su casa y un taller donde guardar su equipo. Encuentra un terreno que le encanta. En el contrato escribe que quiere usarlo para vivienda y taller con vehículos de trabajo.

Cuando llega el compromiso de título, aparece una restricción grabada. Al leer el documento completo, dice que no se permiten actividades comerciales ni vehículos comerciales estacionados a la vista. Como lo vio dentro del plazo y su uso estaba escrito en el contrato, puede objetar y decidir con calma: negociar, buscar una solución o retirarse según su contrato.

Es un ejemplo, no un caso real. En las compras de terreno que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, las restricciones se leen completas, no solo el renglón del compromiso.

• La Lista B del compromiso de título, renglón por renglón, buscando restricciones.
• El documento completo de cada restricción, en los registros del condado.
• Si hay asociación de dueños, sus reglas, cuotas y permisos para construir.
• Su uso escrito en el contrato: casa, taller, animales, segunda vivienda, negocio.
• Las reglas de la ciudad o del condado, que son aparte de las restricciones privadas.
• Las servidumbres y la medición, para ver el terreno completo antes de cerrar.

La compañía de título le confirma qué está grabado, y su abogado lo que significa. Yo le ayudo a que todo eso se pida y se lea a tiempo.

¿Qué son las restricciones de escritura en Texas?

Son reglas grabadas sobre el uso de un terreno, como el tipo de casa, el tamaño, los animales o los negocios permitidos. La ley de Texas las llama pactos restrictivos. Normalmente siguen con el terreno cuando se vende.

¿Cómo encuentro las restricciones de un terreno?

Empiece por el compromiso de título, en la Lista B. Con el número de registro se busca el documento completo en los registros de propiedad del condado. Si hay asociación de dueños, pida también sus documentos.

¿Un terreno fuera de la ciudad puede tener restricciones?

Sí. Las restricciones privadas pueden estar grabadas aunque el terreno esté fuera de los límites de la ciudad. Por eso se revisan siempre, sin importar dónde esté el terreno.

¿Puedo objetar una restricción antes de cerrar?

El contrato de TREC permite objetar por escrito excepciones que prohíban un uso o actividad que usted indique en el contrato, dentro de un plazo. Por eso conviene escribir su uso desde el principio. Su contrato y su abogado confirman su caso.

¿Las restricciones de escritura son lo mismo que la zonificación?

No. Las restricciones son privadas y vienen en documentos grabados. La zonificación y los permisos son reglas del gobierno de la ciudad o del condado. Se revisan las dos por separado.

Si tiene un terreno en la mira y quiere saber qué reglas trae antes de comprometerse, platiquemos 30 minutos de su situación, no de casas: veronicayeary.com/agendar.

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Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS y CIPS. All City Real Estate DFW. Nadie firma lo que no entiende.