¿Cuántos años de declaraciones de impuestos pide el banco si tengo negocio propio?

• La regla general son dos años. Fannie Mae, cuya guía siguen muchos prestamistas, pide normalmente un historial de dos años y las declaraciones personales firmadas de esos dos años.
• Puede bastar un año si su negocio ya tiene cinco años y cumple las demás condiciones de la guía. El prestamista confirma.
• Con menos de dos años por su cuenta, pero con un año completo en sus declaraciones, se puede considerar si antes ganaba igual o más haciendo lo mismo o algo parecido.
• Las declaraciones del negocio se piden en algunos casos y en otros no. Depende de cómo está organizado su negocio y de su historial.
• Hay préstamos que revisan estados de cuenta del banco en lugar de depender solo de declaraciones. No todos los prestamistas los ofrecen.

Cuando alguien tiene sueldo fijo, el prestamista lo confirma con su empleador. Cuando usted tiene negocio propio, el prestamista necesita ver que su ingreso es estable, y eso se ve con el tiempo. Dos años le dejan ver si su ingreso sube, baja o se mantiene.

La guía de Fannie Mae dice que el prestamista puede comprobar el ingreso de un dueño de negocio con sus declaraciones personales firmadas de los últimos dos años, con todos sus anexos, o con las transcripciones que da el IRS. La regla federal de capacidad de pago también reconoce las transcripciones del IRS como forma de comprobar ingresos.

Con esas declaraciones, el prestamista hace un análisis de su flujo de efectivo. Fannie Mae tiene una forma para eso, la 1084. En palabras sencillas: parte de lo que su negocio ganó según sus declaraciones y calcula el ingreso que va a usar para calificarle.

Esto es lo que significa para usted: no basta con que este año le haya ido bien. El prestamista mira los dos años juntos. Si un año fue muy bueno y el otro flojo, eso pesa en el cálculo.

La guía de Fannie Mae permite que el prestamista use un solo año de declaraciones, personales y del negocio, cuando el negocio ya tiene cinco años funcionando y usted ha sido dueño de una parte de él durante esos cinco años, según las condiciones de la guía.

Cuando se usa un solo año, la guía pide que el prestamista haga el análisis de flujo de efectivo por escrito y lo guarde en su expediente.

No es automático. Es algo que el prestamista puede hacer, no algo que tiene que hacer. Por eso la pregunta va directa: "¿Mi caso califica para usar un solo año?"

Algo parecido pasa con las declaraciones del negocio. La guía describe casos en que no hacen falta: cuando usted entrega dos años de declaraciones personales, usa su propio dinero para el enganche, los gastos de cierre y las reservas, lleva cinco años en el mismo negocio y su ingreso va subiendo. Si no cumple eso, lo normal es que el prestamista también las pida.

No quiere decir que no pueda comprar. La guía de Fannie Mae dice que el ingreso de alguien con menos de dos años por su cuenta se puede considerar si:

• Sus declaraciones más recientes muestran un año completo de ingreso de ese negocio.
• Antes ganaba igual o más en la misma área o en un trabajo parecido. Por ejemplo, un electricista que trabajaba para una compañía y ahora tiene su propio negocio de electricidad.
• El prestamista revisa su experiencia y las deudas del negocio.

Si se cambió de giro, la conversación es distinta. Ahí conviene hablar con el prestamista antes de hacer planes.

1. Confirme que sus dos últimas declaraciones estén presentadas y firmadas. Si debe una, ese es el primer paso.
2. Pida sus transcripciones del IRS en irs.gov y revise que coincidan con sus copias.
3. Junte las declaraciones del negocio, si su negocio presenta las suyas, por si el prestamista las pide.
4. Prepare sus estados de cuenta, del negocio y personales, con depósitos que pueda explicar.
5. Haga la pregunta correcta. No es solo "¿califico?", sino "¿cuántos años me va a pedir, con qué papeles, y qué opciones tengo si no cuadran?"
6. Con la carta de preaprobación en la mano, se empieza a buscar casa. Antes no.

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• Creer que "con negocio propio hay que esperar muchos años". Eso se dice mucho. La regla general son dos años, y hay casos con menos. El prestamista confirma el suyo.
• Presentar una declaración tarde justo antes de aplicar. Una declaración presentada de prisa puede traer preguntas. Mejor tener sus años en orden con tiempo.
• Cambiar de giro sin plan. Si pasa a un trabajo muy distinto, su historial anterior puede no contar, porque la guía habla de seguir en lo mismo o en algo parecido. Hable conmigo y con su contador antes.
• Deducir de más sin saber cómo se ve en papel. Deducir está bien, pero baja el ingreso que el prestamista cuenta. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo primero.
• Quedarse con el primer "no". Un banco puede revisarle para un solo tipo de préstamo. Otro prestamista puede tener otra opción, como un préstamo con estados de cuenta.

Imagine a un dueño de un taller mecánico en Arlington. Trabajó años como mecánico en una agencia, y hace un poco más de un año abrió su propio taller. Su primera declaración como dueño ya muestra un año completo.

Piensa que tiene que esperar otro año. Antes de decidir, platica con un prestamista. Como su trabajo es el mismo y antes ganaba parecido, el prestamista le dice que su caso se puede revisar con lo que tiene, y le pide su declaración, sus formas W-2 de antes y sus estados de cuenta.

Con esa respuesta por escrito, decide con su contador si compra ahora o espera. Es un ejemplo, no un cliente real; el prestamista confirma qué aplica en su caso.

• Sus dos últimas declaraciones personales, presentadas y firmadas.
• Sus transcripciones del IRS, que coincidan con sus copias.
• Las declaraciones de su negocio, si existen.
• Cuánto tiempo tiene su negocio y desde cuándo es dueño.
• Su trabajo anterior, si lleva menos de dos años por su cuenta: en qué trabajaba y cuánto ganaba.
• Sus estados de cuenta, por si conviene un préstamo que los revise.

En los casos de dueños de negocio que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, sus años y sus papeles se revisan antes de ver la primera casa.

¿Cuántos años de declaraciones piden para comprar casa con negocio propio?

La regla general en la guía de Fannie Mae es dos años de declaraciones personales firmadas, o sus transcripciones del IRS. En ciertos casos se puede usar un año. El prestamista le dice cuál aplica.

¿Puedo comprar casa con un solo año de declaraciones?

Puede ser. La guía de Fannie Mae permite usar un año si su negocio tiene cinco años y cumple las demás condiciones. Si lleva menos de dos años por su cuenta, también se puede considerar si antes ganaba igual o más en lo mismo.

¿Me van a pedir las declaraciones del negocio?

Depende. A veces se piden y a veces no, según cómo está organizado su negocio y su historial. La guía de Fannie Mae describe cuándo se pueden omitir. Su prestamista le dice si las necesita.

¿Sirven las transcripciones del IRS en lugar de mis copias?

Sí. La guía de Fannie Mae acepta las transcripciones del IRS, y la regla federal de capacidad de pago las reconoce para comprobar ingresos. Se piden en irs.gov.

¿Qué pasa si mis declaraciones muestran poco ingreso?

Hay opciones. Algunos prestamistas ofrecen préstamos que revisan sus estados de cuenta del banco. No cambie cómo gana ni cómo declara sin hablar conmigo primero; el prestamista confirma qué le queda.

Antes de buscar casa, conviene saber cuántos años le van a pedir a usted, con qué papeles, y qué opciones tiene si no cuadran. Eso se platica en media hora.

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Llame o mándeme texto al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS, CIPS · All City Real Estate DFW · Dallas-Fort Worth. Esto no es asesoría legal, de impuestos ni de préstamos: su prestamista y su contador confirman su caso.