¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi casa en Texas?

Porque cuando buscas "¿al vender mi casa tengo que pagar impuestos?", muchas de las respuestas que salen son de otros países, con sus propias reglas y sus propias oficinas de impuestos. Y otras son de aquí, pero de hace muchos años.

En Estados Unidos, el impuesto sobre la ganancia al vender una casa es federal. Lo maneja el IRS, no el estado. Y en Texas no hay impuesto estatal sobre el ingreso personal, así que lo que se revisa es la regla federal.

No es lo mismo que el precio de venta, ni lo mismo que lo que te queda en la mano. Para el IRS, la ganancia es, en palabras simples:

1. Lo que recibes por la venta, menos los gastos de vender,
2. menos lo que te costó la casa. Eso incluye lo que pagaste al comprarla y, en general, las mejoras que le hiciste y que aumentan su valor, como un cuarto nuevo, un techo nuevo o una cocina remodelada.

Por eso los recibos importan. Una mejora que no puedes demostrar es una mejora que tu contador no puede contar.

Y ojo: lo que todavía le debes al banco no cambia tu ganancia. Puedes tener mucha ganancia y poco dinero en la mano, o al revés.

En general, la regla federal dice que si fuiste dueño de la casa y viviste en ella como tu casa principal por lo menos dos de los últimos cinco años antes de vender, puedes dejar fuera de impuestos una parte importante de la ganancia. El límite es uno para una persona sola y más alto para un matrimonio que declara junto.

Algunos puntos de la regla, en general:

• No tienen que ser dos años seguidos. Se cuentan dentro de los últimos cinco años.
• Normalmente se puede usar una vez cada dos años.
• Si vendes antes de los dos años por un cambio de trabajo, por salud o por otra situación que no esperabas, puede aplicar una parte de la regla.

Tu contador confirma si cumples y cuánto aplica en tu caso. El IRS explica todo esto en su guía para quien vende su casa, la Publicación 523.

Ahí la cuenta cambia. Una casa que rentas, una segunda casa o un terreno no usan la misma regla que la casa principal. Si la casa la heredaste, también hay reglas propias sobre cómo se calcula lo que te costó.

En cualquiera de esos casos, habla con un contador antes de firmar un contrato. A veces el momento en que vendes cambia el resultado.

No. Esta es una de las ideas que más escucho, y tiene historia: eso era cierto antes. Hace muchos años, la regla pedía comprar otra casa de igual o mayor precio para no pagar en ese momento. Esa regla se cambió en 1997.

Hoy, la regla para la casa principal no depende de que compres otra. Puedes vender y comprar algo más chico, rentar o mudarte con la familia, y la regla se revisa igual. Si vas a vender para comprar, eso cambia tu plan de fechas y de dinero, no tus impuestos. El plan lo vemos en vender y comprar.

No hay trucos. Hay papeles. Lo que sí está en tus manos:

• Junta los recibos de las mejoras que le hiciste a la casa desde que la compraste.
• Guarda los papeles de cuando la compraste, incluida tu hoja de cierre.
• Ten claras tus fechas: cuándo la compraste y desde cuándo vives ahí.
• Habla con tu contador antes de listar, sobre todo si no viviste en la casa todo el tiempo, si la rentaste una parte, si es heredada o si hay un divorcio de por medio.

Esos son otros impuestos, los del condado y la ciudad, y en Texas se pagan por el año completo, normalmente al final del año. Al cierre se calcula la parte del año que te toca a ti y se le acredita al comprador. No es un castigo por vender: es la cuenta de la casa repartida entre los dos dueños. Lo explico junto con los demás gastos en los gastos de vender y comprar en el mismo año.

¿La compañía de título le avisa al IRS que vendí?

Puede reportar la venta con un formulario que se llama 1099-S. Que lo reciba no quiere decir que debas impuestos. Tu contador te dice si tienes que incluir la venta en tu declaración.

¿Texas cobra impuesto por vender una casa?

Texas no cobra impuesto estatal sobre el ingreso personal, así que la ganancia se revisa con la regla federal. Los impuestos de propiedad del año se reparten al cierre, como en cualquier venta.

¿Y si para impuestos no soy residente de Estados Unidos?

Hay reglas especiales para la venta de una casa por alguien que, para efectos de impuestos, no es residente, y puede haber una retención de dinero en el cierre. La compañía de título y tu contador te dicen si aplica en tu caso. Pregúntalo desde el principio.

¿Mi esposo y yo tenemos el mismo límite que una persona sola?

Un matrimonio que declara junto puede tener un límite más alto, si cumple las condiciones. Tu contador lo confirma.

¿Tú me puedes decir cuánto voy a pagar?

No. Eso lo calcula un contador con tus papeles. Lo que yo sí te doy es un estimado de lo que vale tu casa y de lo que te quedaría después de pagar el préstamo y los gastos de vender, para que tu contador tenga con qué trabajar.

Vender la casa donde vives muchas veces no te deja una cuenta grande de impuestos, pero eso no se adivina: se confirma. Junta tus recibos, ten claras tus fechas y habla con un contador antes de listar. Lo demás, el valor de tu casa y lo que te quedaría, lo vemos juntos.

¿Quieres saber cuánto vale tu casa para llevarle el dato a tu contador?

Puedes pedir el valor en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa. Y si quieres que lo veamos juntos, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso y sin firmar nada.

Veronica Yeary, Realtor®, CRS · ABR · SRS · CIPS, All City Real Estate DFW. Vendo tu casa y busco la siguiente con un solo plan, y conmigo de principio a fin.

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