¿Debo más de lo que vale mi casa? Cómo saberlo y qué opciones hay

El primero: lo que vale tu casa hoy. No el precio que pagaste, no lo que dice una página de internet y no lo que vendió el vecino hace dos años. Es lo que un comprador pagaría hoy por tu casa, tal como está, comparada con casas parecidas que se vendieron hace poco cerca de ti. Eso sale de un análisis de mercado. Te explico cómo se hace en cuánto vale de verdad tu casa en el mercado de hoy.

El segundo: lo que debes para liquidar. No es el saldo de tu estado de cuenta. Es el saldo de liquidación (en inglés, payoff): lo que el banco te cobra para cerrar el préstamo en una fecha exacta, con intereses hasta ese día. Lo puedes pedir tú, llamando a tu banco. Y súmale cualquier otra deuda que tenga la casa como garantía: una línea de crédito sobre la casa, un préstamo de paneles solares o de un techo, un cobro pendiente de la asociación de propietarios.

Pon los dos en una hoja, uno al lado del otro. Esa hoja te dice más que cualquier preocupación a medianoche.

Ojo aquí, porque es donde más gente se confunde. Vender cuesta. Hay gastos de cierre, cargos de la compañía de título, impuestos de propiedad que se reparten, reparaciones que se negocian. Si tu casa vale casi lo mismo de lo que debes, puede que al final te falte para cubrir todo.

Por eso la cuenta real es: lo que vale, menos lo que debes, menos los gastos de vender. Si ese resultado sale negativo, estás en esta conversación aunque en papel la casa "valga más". La lista de gastos está en los gastos de vender y comprar en el mismo año.

Te las pongo de la más sencilla a la que tiene más pasos. Ninguna es para todos.

1. Esperar, si puedes. Si no tienes que mudarte ya y puedes seguir con tus pagos, cada pago baja lo que debes. A veces la mejor decisión es no vender todavía. Lo explico en cuándo no conviene vender todavía.
2. Poner la diferencia al cierre. Si la falta es chica y tienes ahorros, algunos dueños pagan la diferencia en la mesa del cierre y siguen adelante. La compañía de título te dice la cifra exacta.
3. Hablar con tu banco sobre una venta por menos de lo que debes. En inglés le dicen short sale. El banco acepta que la casa se venda por menos y cierra el préstamo con ese dinero. Pero el banco tiene que aprobarlo, pide papeles, tarda, y puede decir que no. También puede quedar una diferencia que el banco intente cobrarte después, y puede haber consecuencias de impuestos o de crédito. Eso lo confirman tu banco, un abogado y un contador, antes de firmar cualquier cosa.
4. Otras opciones del banco que no son vender. Si el problema de fondo es que se te están complicando los pagos, tu banco puede tener programas para cambiar el préstamo o darte un plan de pagos. Esas preguntas van directo al banco o a un asesor de vivienda aprobado por HUD, que normalmente no cobra.

• Pide tu saldo de liquidación con una fecha.
• Pide un análisis de lo que vale tu casa hoy. Puedes empezar en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa.
• Junta tus otras deudas sobre la casa en la misma hoja.
• Siéntate con alguien que te enseñe la cuenta completa, con los gastos de vender incluidos, antes de llamar a nadie más.

Con esa hoja, la conversación con tu banco cambia. Ya no llegas con miedo. Llegas con números.

Pasa cuando la casa se compró con muy poco enganche y los precios bajaron un poco en esa zona, cuando se sacó un préstamo extra sobre la casa, cuando se refinanció sacando dinero, o cuando la casa necesita reparaciones grandes que bajan su valor. Nada de eso quiere decir que hiciste algo mal. Es una cuenta que cambió, y las cuentas se pueden trabajar.

¿Puedo vender mi casa si todavía la estoy pagando?

Sí. La mayoría de las casas que se venden en Texas todavía tienen préstamo. Al cierre, la compañía de título le paga al banco con el dinero de la venta. El tema solo se complica cuando lo que entra no alcanza para pagar lo que se debe.

¿Cómo sé si estoy "bajo el agua" sin hablar con nadie?

Con los dos números: tu saldo de liquidación (llamando a tu banco) y un valor real de mercado. Un estimado automático de internet te da una idea, pero puede estar lejos del valor real de tu casa.

¿El banco está obligado a aceptar una venta por menos?

No. Es una decisión del banco, caso por caso. Nadie te puede prometer que la acepte, y yo tampoco.

¿Una venta corta afecta mi crédito?

Puede afectarlo. Cuánto y por cuánto tiempo depende de tu caso. Esa pregunta la contesta tu banco o un asesor de vivienda aprobado por HUD, no tu agente.

¿Me conviene vender a una compañía que compra casas en efectivo?

Si debes más de lo que vale, una oferta baja no resuelve la falta, la hace más grande. Antes de firmar con nadie, haz la cuenta de los dos números.

Deber más de lo que vale tu casa da miedo cuando es una idea en la cabeza. Se vuelve manejable cuando son dos números en una hoja. Sácalos, súmale los gastos de vender, y con eso decide: esperar, poner la diferencia o hablar con tu banco. Sin prisa y sin firmar nada que no entiendas.

¿Quieres que pongamos los dos números juntos?

Si quieres empezar por tu cuenta, pide el valor de tu casa en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa o baja la guía para vender. Y si prefieres verlo conmigo, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o mándame un correo a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso y sin firmar nada.

Veronica Yeary, Realtor® · CRS · ABR · SRS · CIPS · All City Real Estate DFW.

469-441-8890 · Llamada o texto · veronica@veronicayeary.com · Correo