¿Por qué Zillow y otras páginas dan precios distintos por mi casa en Dallas-Fort Worth?

• Los estimados de internet son cálculos automáticos. Usan los datos que tienen de tu casa y de casas cercanas, y cada página los combina a su manera.
• No ven tu casa por dentro. No saben si remodelaste la cocina, si el techo es nuevo o si el cimiento necesita trabajo.
• El valor del distrito de avalúo es para impuestos, con fecha del 1 de enero. No es lo mismo que el valor de mercado de hoy.
• El avalúo del prestamista es otro número, que se hace cuando ya hay un comprador con préstamo.
• El valor que sirve para decidir se saca comparando tu casa, con su estado real, contra casas parecidas que se vendieron cerca.

Las páginas como Zillow y Redfin muestran un estimado automático. En términos sencillos, una computadora toma los datos que tiene de tu casa (tamaño, cuartos, baños, año, ubicación) y los de casas cercanas, y calcula un número. Cada página tiene su propia fórmula y sus propias fuentes de datos.

Por eso pueden no coincidir entre sí:

• Datos distintos. Una página puede tener un baño de menos, el tamaño equivocado o una venta cercana que la otra no tiene.
• Fórmulas distintas. Una le da más peso a ciertas ventas, otra a otras. El resultado cambia.
• Tiempos distintos. Cada página actualiza a su ritmo. Una puede reflejar una venta reciente y la otra todavía no.
• Lo que no saben. Remodelaciones, reparaciones pendientes, vista, ruido, distribución, terreno. Nada de eso lo ve una computadora desde afuera.

Esto es lo que significa para ti: el estimado de internet es un punto de partida para platicar, no un número para decidir.

Es otra cosa. El Contralor de Texas explica que los distritos de avalúo valúan las propiedades a valor de mercado con fecha del 1 de enero, y que lo hacen con avalúo masivo: agrupan propiedades parecidas y usan ventas recientes para valuar las casas típicas de cada grupo.

Eso tiene tres consecuencias:

1. Tiene fecha. Es el valor al 1 de enero, no el de hoy.
2. Es para impuestos. Sirve para calcular cuánto pagas, no para decidir cuánto pedir por tu casa.
3. Es masivo. Se hace por grupos de casas, no visitando la tuya.

Por eso a veces el aviso de valor te parece alto y el estimado de internet bajo, o al revés. Ninguno de los dos te dice lo que pagaría un comprador hoy.

Cuando ya vendiste y tu comprador usa préstamo, su prestamista pide un avalúo. Un valuador revisa la casa y la compara con ventas cercanas para que el banco sepa que la casa sostiene el préstamo.

Ese avalúo pasa después de que ya pusiste precio y aceptaste una oferta. Por eso conviene que tu precio desde el principio esté basado en el mismo tipo de comparación que va a hacer el valuador: ventas cercanas, parecidas y recientes. Así no hay sorpresas a la mitad del contrato.

¿Quieres saber cuánto vale tu casa con ese tipo de comparación? Pide el valor real de tu casa, sin compromiso.

1. Se escogen ventas parecidas y cercanas. Casas del mismo tipo, tamaño parecido, en la misma parte, vendidas hace poco. Lo que se vendió de verdad, no lo que se anunció.
2. Se revisa lo que está a la venta y lo que no se vendió. Las casas que compiten con la tuya hoy y las que se quedaron sin vender dicen mucho del precio.
3. Se ajusta por las diferencias. Un cuarto más, una cocina remodelada, un techo nuevo, una alberca, un lote más grande, o reparaciones pendientes.
4. Se ve tu casa por dentro. Es la parte que ninguna página puede hacer.
5. Se pone en un rango con sentido y se decide el precio con tu plan: si vas a comprar después, si tienes prisa, qué quieres que te quede.

Cuando solo vendes, un precio mal puesto te cuesta tiempo o dinero. Cuando vendes para comprar la siguiente casa, te cuesta las dos cosas y además desacomoda tu compra.

• Si el número es muy alto: la casa se queda en el mercado, tu compra se atrasa, y cuando por fin bajas el precio ya pasaron semanas en las que podías haber estado buscando con dinero en la mano.
• Si el número es muy bajo: vendes rápido, pero te queda menos para el enganche de la siguiente casa. A veces la diferencia decide si la casa que quieres te alcanza o no.
• Si no sabes el número: no puedes decirle a tu prestamista con cuánto cuentas, y su aprobación se queda a medias.

Esto es lo que significa para ti: antes de buscar la siguiente casa, se necesita un valor que aguante la comparación con ventas reales. Con ese número, más tu payoff y los gastos de vender, sabes lo que te queda. Y con lo que te queda, tu prestamista y tú pueden ver qué sigue.

En las familias que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, ese número es lo primero que se pone en la hoja, antes de abrir cualquier anuncio de casas.

• Poner precio con el estimado más alto que encontraste. La casa se queda en el mercado y después tienes que bajarla.
• Desanimarte por el estimado más bajo. A veces la página no sabe lo que tu casa tiene, y no vendes cuando sí te convenía.
• Confundir el valor del distrito con el valor de mercado. Uno es para impuestos con fecha del 1 de enero; el otro es lo que pagaría un comprador hoy.
• "Mi vecino vendió en tanto, la mía vale lo mismo." Antes muchos ponían precio así, de boca en boca. Su casa puede tener otro tamaño, otro estado u otra fecha de venta.
• Calcular lo que te queda para tu siguiente casa con un estimado de internet. Si el número está mal, todo tu plan de compra está mal.

Imagina una familia en Dallas-Fort Worth que quiere vender para comprar algo más grande. Una página le da un número, otra página le da otro y el aviso del distrito de avalúo trae un tercero. No sabe cuál creer.

Al revisar ventas cercanas y parecidas, y ver la casa por dentro, resulta que una página tenía un baño de menos y la otra no sabía que la cocina se remodeló. El valor real queda entre los dos estimados, y con ese número la familia ya puede ver cuánto le queda y qué puede comprar.

Es un ejemplo, no un caso real. En las familias que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, el precio se pone con ventas cercanas y con la casa vista por dentro.

• Los datos de tu casa en cada página: tamaño, cuartos, baños, año. Si están mal, el estimado también.
• Tu cuenta en el distrito de avalúo de tu condado, para saber qué valor tiene para impuestos y con qué datos.
• Las ventas cercanas y parecidas, con su estado y su fecha.
• Las casas que hoy compiten con la tuya.
• Lo que tu casa tiene que una computadora no ve, y lo que necesita.

¿Por qué Zillow y Redfin dan valores distintos por mi casa?

Porque cada página calcula un estimado automático con sus propios datos y su propia fórmula. Si una tiene un dato distinto o le da más peso a otras ventas, el número cambia. Ninguna ve tu casa por dentro.

¿El estimado de Zillow es el valor real de mi casa?

Es un punto de partida, no el valor que pagaría un comprador hoy. El valor que sirve para decidir se saca con ventas cercanas y parecidas, y viendo la casa por dentro.

¿Por qué el distrito de avalúo dice otro valor?

Porque el distrito valúa para impuestos, con fecha del 1 de enero y por grupos de casas parecidas. Es otro número con otro propósito. No es el precio para vender hoy.

¿Puedo corregir los datos de mi casa en estas páginas?

Muchas páginas permiten que el dueño revise los datos de su casa. Aun así, el estimado sigue siendo automático. Para decidir un precio, se usa una comparación con ventas reales.

¿Cómo sé cuánto vale mi casa para venderla?

Comparando tu casa, con su estado real, contra casas parecidas que se vendieron cerca y recientemente, y contra las que compiten hoy. Puedes pedirlo sin compromiso en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa.

Si quieres salir de la duda entre tres números, pide uno que sí sirva. Pide el valor real de tu casa, sin compromiso: veronicayeary.com/valor-de-tu-casa.

Llama o textea al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS y CIPS. All City Real Estate DFW. Aquí está lo que sigue: vemos tu casa, sacamos el número y tú decides.