¿Puedo vender mi casa si todavía la estoy pagando? Así funciona en Texas

Porque cuando buscas la pregunta en internet, muchas de las respuestas que salen son de otros países, con otros sistemas, otros trámites y otras instituciones. Algunas hablan de pedir cartas al banco antes de poder vender o de ir con un notario. En Texas el proceso es diferente, y es más sencillo de lo que parece.

Aquí no necesitas pagar la casa completa antes de ponerla en venta. Tampoco necesitas pedirle permiso al banco para venderla. Tu préstamo se paga como parte de la venta.

Así funciona, en orden:

1. Aceptas una oferta y firmas el contrato. El contrato se manda a una compañía de título. En Texas es la que guarda el dinero de la venta y se asegura de que la casa pase limpia al nuevo dueño.
2. La compañía de título revisa qué deudas tiene la casa. Busca tu préstamo, cualquier segundo préstamo y cualquier cobro pendiente que esté registrado sobre la propiedad.
3. La compañía de título le pide tu saldo al banco. No es el saldo que ves en tu estado de cuenta del mes. Es el saldo de liquidación (en inglés, payoff): lo que el banco te cobra para cerrar el préstamo en una fecha exacta, con los intereses hasta ese día.
4. El día del cierre, el dinero del comprador llega a la compañía de título. De ahí se le paga al banco el saldo completo, se pagan los gastos de vender y se reparten las cuentas de la casa que están a medio año, como los impuestos de propiedad.
5. El banco libera la casa. Después de recibir el pago, el banco manda el documento que quita su derecho sobre la propiedad, y ese documento se registra en el condado.
6. Lo que sobra es para ti. Se te deposita cuando todo está firmado y el préstamo del comprador se fondea (es decir, cuando su banco manda el dinero).

Tú no tienes que llevar un cheque al banco ni hacer la cuenta a mano. Pero sí conviene que sepas tu número desde antes.

Tres cosas, y ninguna te compromete a nada:

• Cuánto vale tu casa hoy. No el número de una página de internet, sino uno que salga de casas parecidas que se vendieron cerca de la tuya. Puedes pedirlo en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa.
• Cuánto debes, aproximadamente. Puedes llamar a tu banco y pedir un saldo de liquidación con una fecha. Con eso basta para hacer la primera cuenta.
• Si hay algo más sobre la casa. Una línea de crédito con la casa como garantía, un préstamo para paneles solares, para un techo o para arreglos. Todo eso también se paga al vender, y es mejor saberlo al principio que en la mesa del cierre.

Con esos tres datos podemos hacer la resta: precio de venta, menos lo que debes, menos los gastos de vender. Eso es lo que te queda.

Sí. Hasta el día del cierre, la casa sigue siendo tuya y el préstamo sigue siendo tuyo. Sigue haciendo tus pagos normales. Si te atrasas, se suman cargos y eso sale de lo que te queda.

Si tus impuestos y tu seguro se pagan con tu préstamo (lo que se llama cuenta de depósito o escrow, donde el banco junta cada mes para pagar esas cuentas), lo que sobre en esa cuenta normalmente te lo regresa el banco después de que el préstamo se liquida. Y el seguro de la casa no lo canceles hasta que la venta esté cerrada.

Pasa, y no es el final de la conversación. Hay varias opciones, y cada una tiene sus pasos:

• Poner la diferencia al cierre, si la tienes.
• Esperar, si no hay prisa, mientras la casa sube de valor y la deuda baja.
• Pedirle al banco que acepte menos de lo que se debe, lo que en inglés se llama venta corta (short sale). Eso lo decide el banco, no tú ni yo, y toma más tiempo.

Antes de decidir nada, lo primero es saber los números reales. Muchas veces la gente cree que debe más de lo que vale la casa y, cuando vemos el valor de hoy, la cuenta sale mejor de lo que pensaba.

Sí, y es de lo más común. Muchas veces lo que te queda de la venta es el enganche de la siguiente casa. Lo explico en el enganche de tu próxima casa está en tu casa actual.

Lo importante es el orden. Primero hablas con el prestamista para saber qué puedes comprar con tu situación, y después pones el letrero. Te explico por qué en primero el prestamista, luego el letrero. Y si quieres ver cómo se arma el plan para vender y comprar sin quedarte sin dónde vivir, está en vender y comprar.

¿Necesito una carta del banco para poder poner la casa en venta?

No. La compañía de título le pide tu saldo al banco cuando ya hay un contrato. Tú solo necesitas saber tu número aproximado para hacer la cuenta desde antes.

¿Puedo vender mi casa y seguir pagando la hipoteca?

Normalmente no. Cuando la casa se vende, el préstamo se paga completo en el cierre y se termina. Después de vender ya no le debes nada a ese banco por esa casa.

¿El banco me puede cobrar algo por pagar el préstamo antes de tiempo?

Algunos préstamos tienen un cargo así y muchos no. Lo dicen los papeles de tu préstamo. Pregúntale a tu banco al pedir tu saldo, para que no sea una sorpresa.

¿Cuánto me va a quedar?

Depende de tres cosas: el precio de venta, lo que debes y los gastos de vender. Te ayudo a hacer el estimado antes de listar, y la compañía de título te da la cifra exacta unos días antes de firmar. Si quieres ver todo lo que se paga cuando vendes y compras en el mismo año, está en los gastos de vender y comprar en el mismo año.

¿Y si tengo un segundo préstamo sobre la casa?

También se paga al cierre, igual que el primero. La compañía de título los encuentra y pide el saldo de cada uno.

Que todavía estés pagando tu casa no te impide venderla. En Texas, tu préstamo se paga con el dinero de la venta, la compañía de título se encarga de que el banco reciba lo suyo y lo que sobra es tuyo. Lo único que necesitas desde el principio es tu número: lo que vale la casa, lo que debes y lo que te quedaría.

¿Quieres que saquemos tu número?

Si prefieres empezar sin hablar con nadie, pide el valor de tu casa en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa. Y si quieres que lo veamos juntos, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso y sin firmar nada.

Veronica Yeary, Realtor®, CRS · ABR · SRS · CIPS, All City Real Estate DFW. Vendo tu casa y busco la siguiente con un solo plan, y conmigo de principio a fin.

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