¿Me pueden aprobar para la casa nueva si todavía estoy pagando la otra?

• Seguir pagando tu casa no te impide calificar para la siguiente.
• El prestamista suma tus deudas mensuales, incluida tu hipoteca actual, y las compara con tus ingresos.
• Si tus ingresos aguantan los dos pagos, te pueden aprobar aunque no hayas vendido.
• Si no aguantan los dos, hay opciones: vender primero, comprar con una oferta que depende de tu venta, o que tu casa ya tenga contrato firmado antes de cerrar la nueva.
• Cada prestamista y cada programa tiene sus reglas. El prestamista confirma tu caso con tus papeles.

Cuando pides un préstamo, el prestamista hace una cuenta sencilla: cuánto ganas cada mes y cuánto pagas cada mes en deudas. Ahí entran la hipoteca nueva, las tarjetas, el carro y, si todavía no vendes, tu hipoteca actual con sus impuestos y seguro.

Si después de sumar todo te queda un margen que el programa acepta, te aprueba. Si no, te dice qué le falta.

Esto es lo que significa para ti: la pregunta no es "¿tengo una hipoteca?", sino "¿mis ingresos alcanzan para lo que voy a pagar mientras tengo las dos casas?". Y esa pregunta se contesta con números reales antes de buscar, no después de ofertar. Por eso conviene hablar con el prestamista antes del letrero.

En las mudanzas que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, esta es la primera plática de verdad, antes de ver una sola casa.

Aquí está la parte que mucha gente no sabe. En los préstamos convencionales que siguen las reglas de Fannie Mae, si tu casa actual ya tiene un contrato de venta firmado por las dos partes y las condiciones del préstamo de tu comprador ya se cumplieron, el prestamista puede dejar fuera el pago de tu casa actual al calificarte.

¿Por qué? Porque ya hay una venta firme en camino, y con ella se paga tu hipoteca vieja.

En la práctica, eso abre varias formas de acomodar las fechas:

1. Vendes primero y cierras la compra después. Tu casa tiene contrato, el comprador avanza con su préstamo, y tu prestamista te califica sin contar el pago viejo.
2. Cierras las dos el mismo día. Primero la venta, luego la compra, con la compañía de título coordinando. Requiere que todo esté listo a tiempo.
3. Ofertas con contingencia de venta. En Texas se usa el addendum de TREC para cuando el comprador necesita vender y cerrar su casa primero. Tu oferta depende de que vendas.

Cada una tiene sus ventajas y sus riesgos. Si quieres ver cuál de las opciones te queda, contesta 5 preguntas aquí.

No es el final. Es información para escoger la opción correcta.

• Vender primero. Luego compras con calma, sin el pago viejo. Se puede negociar quedarte un tiempo corto en tu casa después de vender, para no mudarte dos veces. Más detalle en cómo quedarte en tu casa después de vender.
• Usar tu equity con un préstamo puente o una línea de crédito. Te ayudan con el enganche, pero el prestamista igual revisa si aguantas los pagos un tiempo. Aquí lo explicamos: qué es un préstamo puente en Texas.
• Bajar otras deudas antes de pedir el préstamo. A veces pagar un carro o una tarjeta cambia la cuenta. Pregunta primero al prestamista qué conviene pagar y qué no.
• Ajustar lo que buscas. Con tus números reales en la mano, decides.

Para hacer la cuenta con los dos pagos, el prestamista necesita ver tu situación completa. Normalmente te pide:

• Tus ingresos: talones de pago, formas W-2 o, si trabajas por tu cuenta, tus declaraciones de impuestos. Algunos programas miran otros papeles; el prestamista te dice cuáles.
• El estado de cuenta de tu hipoteca actual, con el pago mensual y lo que debes.
• El recibo de impuestos y la póliza de seguro de tu casa actual, si no se pagan dentro de la hipoteca.
• Tus estados de cuenta del banco, para ver de dónde sale el enganche.
• El contrato de venta de tu casa, si ya lo tienes, firmado por las dos partes.

Tenerlos juntos desde el principio acelera todo. Y si algo no está claro, se pregunta antes. Nadie firma lo que no entiende.

Un detalle más: si en tu casa actual todavía viven otras personas de tu familia, o si la casa está a nombre de alguien más contigo, dilo desde la primera plática. Eso cambia qué papeles se piden y quién tiene que firmar en la venta.

1. Dar por hecho que no te van a aprobar. Antes mucha gente pensaba que había que vender primero sí o sí; hoy hay varias opciones y la cuenta se hace con tus números.
2. Buscar casas antes de saber si calificas con los dos pagos. Te enamoras de una casa que tal vez no puedes cargar mientras vendes.
3. Abrir crédito nuevo en medio del proceso. Un carro, muebles a meses, una tarjeta. Cambia la cuenta del prestamista justo cuando no conviene.
4. Firmar la venta sin coordinar la compra. Si vendes sin plan para la siguiente, puedes terminar mudándote dos veces. Mira cómo se acomoda la fecha de cierre.
5. No preguntar las reglas de tu programa. Convencional, FHA, VA y otros pueden tratar distinto el pago de tu casa actual. El prestamista te dice cuál aplica.

Imagina una familia en Frisco que quiere mudarse a una casa más grande. Todavía pagan su hipoteca actual y no saben si los pueden aprobar para la nueva.

Primero hablan con el prestamista. Con los dos pagos juntos, sus ingresos no alcanzan para la casa que quieren. Pero el prestamista les explica que si su casa ya tiene contrato firmado y el préstamo del comprador avanza, puede dejar fuera ese pago. Entonces el plan cambia: preparan su casa, la ponen a la venta con el precio correcto y negocian quedarse unos días después del cierre. Con el contrato firmado, el prestamista los califica para la nueva. Cierran la venta y la compra con días de diferencia, y se mudan una sola vez.

Esto es un ejemplo para explicar el proceso, no un cliente real ni un resultado prometido.

• Tus ingresos y tus deudas mensuales, con el prestamista, sumando la hipoteca actual.
• Qué programa de préstamo te queda y cómo trata tu casa actual.
• Tu equity real: lo que vale tu casa menos lo que debes y los gastos de vender. Puedes sacarlo en la calculadora.
• Qué tan rápido se puede vender tu casa con el precio correcto.
• Tus fechas: escuela, trabajo, mudanza.
• Tu plan si la venta tarda.

¿Puedo comprar otra casa si todavía estoy pagando la mía?

Sí es posible. El prestamista suma tu hipoteca actual a tus demás deudas y revisa si tus ingresos aguantan los dos pagos. Si no, hay otras opciones según tus fechas.

¿El prestamista cuenta mi hipoteca actual?

Normalmente sí. En préstamos convencionales, si tu casa ya tiene un contrato de venta firmado y las condiciones del préstamo de tu comprador se cumplieron, ese pago se puede dejar fuera. El prestamista confirma qué aplica a tu programa.

¿Tengo que vender primero para que me aprueben?

No siempre. Depende de tus ingresos, tus deudas y tu programa de préstamo. Vender primero es una de varias opciones, no la única.

¿Qué es una oferta con contingencia de venta?

Es una oferta en la que tu compra depende de que vendas tu casa actual. En Texas se usa un addendum de TREC para eso. Algunos vendedores la aceptan y otros no.

¿Qué hago primero?

Habla con el prestamista antes de buscar casas, con tus ingresos y deudas reales. Luego saca el valor real de tu casa. Con esos dos números se escoge la opción.

Seguir pagando tu casa no te cierra la puerta. Solo cambia el orden de los pasos, y ese orden se escoge con tus números.

Aquí está lo que sigue: contestas cinco preguntas, ves cuál de las opciones te queda, y si quieres lo revisamos juntos con tu prestamista.

Contesta 5 preguntas y ve cuál de las opciones te queda: veronicayeary.com/vender-y-comprar

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