¿Qué es el rollback tax en Texas y quién lo paga?

• Muchos terrenos en Texas pagan impuestos por su capacidad de producir, no por su valor de mercado. Es lo que la gente llama “la exención agrícola”, aunque técnicamente es una valuación especial.
• Si el terreno deja el uso agrícola, se cobra el rollback: la diferencia de impuestos de cada uno de los tres años anteriores con esa valuación.
• Lo debe quien cambia el uso, según explica el Contralor de Texas.
• En una compraventa, el contrato de TREC para terreno lo reparte: si lo causa la venta o el uso del comprador después del cierre, es del comprador; si lo causó el uso del vendedor antes del cierre, es del vendedor.
• Según la categoría del terreno, puede llevar interés. El distrito de avalúo de su condado le dice cuál aplica.

En Texas, ciertos terrenos de rancho y de cultivo se valúan para impuestos según su capacidad de producir productos agrícolas, no según lo que valdrían en el mercado. Ese valor de productividad casi siempre es más bajo que el de mercado, así que el impuesto también.

La idea es apoyar a quien de verdad trabaja la tierra. Por eso, cuando el terreno deja de usarse para eso, por ejemplo porque se construye un fraccionamiento, un negocio o una casa que ya no deja espacio para el uso agrícola, el estado recupera parte de la diferencia de los años anteriores. Eso es el rollback.

Esto es lo que significa para usted: si compra un terreno con valuación agrícola, el impuesto que paga hoy el vendedor puede ser muy distinto al que usted pagaría si cambia el uso. Y además puede haber una cuenta pendiente de años anteriores.

1. El terreno tiene valuación especial. En la cuenta del distrito de avalúo del condado aparecen dos valores: el de mercado y el de productividad. Si los dos aparecen, hay valuación especial.
2. Ocurre un cambio de uso. El terreno deja de usarse para agricultura, ganado o el uso que calificó. El Contralor explica que quien cambia el uso es quien debe el rollback.
3. El distrito de avalúo calcula. Toma cada uno de los tres años anteriores con valuación especial y calcula la diferencia entre el impuesto con el valor de productividad y el impuesto con el valor de mercado.
4. Se suma el interés, si aplica. Depende de la categoría del terreno. Una ley de 2021 quitó el interés para algunas categorías y otras lo siguen llevando.
5. Llega el recibo. Se paga como cualquier impuesto; si se atrasa, lleva los cargos normales de atraso.

Si el terreno además está fuera de la ciudad, en su ETJ, hay otras reglas que conviene revisar al mismo tiempo. Las explico en qué es el ETJ en Texas.

Hay tres confusiones que conviene quitar antes de hablar de números.

• No es una multa por vender. Lo que lo dispara es el cambio de uso, y en el contrato se decide quién carga con él.
• No es el impuesto de cada año. El recibo anual sigue llegando aparte. El rollback es una cuenta de años anteriores que se cobra una vez, cuando cambia el uso.
• No es lo mismo que la exención de homestead. El homestead es para la casa donde usted vive. La valuación agrícola es para el uso del terreno. Son dos cosas distintas, con reglas distintas, y cada una se revisa por separado en la cuenta del distrito de avalúo. Si el terreno trae casa, pregunte qué aplica a cada parte.

Aquí está lo que más pregunta la gente. Los contratos estándar de TREC para terreno sin construir y para granja y rancho traen un párrafo sobre el rollback. En términos sencillos:

• Si la venta o el uso que el comprador le da al terreno después del cierre causa impuestos, multas o interés por años anteriores al cierre, los paga el comprador.
• Si el cargo se debe al uso o cambio de uso del vendedor antes del cierre, lo paga el vendedor.
• Esa obligación sigue después del cierre. No desaparece porque ya se firmó.

Eso es lo que dice el formulario. Las partes pueden negociar otra cosa, pero tiene que quedar por escrito y claro. Por ejemplo, un vendedor puede aceptar un ajuste en el precio si el comprador va a construir y sabe que el rollback va a llegar.

Si su plan es comprar terreno para construir su casa o un negocio, esto se platica antes de ofertar. Si quiere revisar su caso, agende 30 minutos conmigo aquí.

• Calcular con el impuesto que paga el vendedor. Su recibo refleja la valuación especial. Si usted cambia el uso, su recibo va a ser otro. Lo explico en el recibo de impuestos del listado no va a ser el suyo.
• Pensar que la “exención” pasa sola al nuevo dueño. Antes se daba por hecho. Hoy conviene preguntar al distrito de avalúo qué tiene que presentar usted, y en qué plazo, si quiere seguir con el uso agrícola.
• No leer el párrafo de rollback del contrato. Es corto y decide quién paga. Se lee antes de firmar.
• Dividir el terreno sin contar con el rollback. Si vende una parte o construye en una parte, pregunte cómo afecta la valuación del resto.
• No pedir los valores de años anteriores. Sin el valor de mercado y el de productividad de cada año, nadie puede estimar el rollback con seriedad.

Imagine a una dueña de negocio que vive en Allen y quiere comprar unos acres en el condado de Collin para construir su casa y, más adelante, una bodega para su empresa.

El terreno tiene valuación agrícola: el vendedor lo usa para pastoreo. En la cuenta del distrito de avalúo aparecen el valor de mercado y el de productividad. Ella no piensa tener ganado, así que, en cuanto construya y deje el uso agrícola, va a llegar el rollback de los años anteriores.

Con eso claro antes de ofertar, la dueña pide los valores de cada año al distrito, su contador estima el impacto, y la oferta toma en cuenta ese costo. El contrato deja por escrito, con el párrafo de TREC, que el rollback por su cambio de uso le toca a ella, y nadie se sorprende después del cierre.

Es un ejemplo, no un cliente real. Pero así se compra un terreno con valuación agrícola sin sustos.

• La cuenta del terreno en el distrito de avalúo del condado: valor de mercado, valor de productividad y tipo de valuación especial.
• Los valores de cada uno de los años anteriores, para estimar el rollback.
• Qué tendría que presentar usted como nuevo dueño para mantener la valuación especial, si piensa seguir con el uso agrícola.
• El párrafo de rollback del contrato de TREC que va a firmar.
• Su plan para el terreno: construir, dividir, poner un negocio. Cada uno puede cambiar el uso.
• Si también vende su casa para comprar el terreno, las fechas de los dos lados: vender y comprar.
• Si tiene negocio propio, lo que conviene ordenar antes: negocio propio y casa más grande.

Esto no es asesoría de impuestos. Su contador y la compañía de título confirman su caso.

¿Qué es el rollback tax en Texas?

Es el impuesto que se cobra cuando un terreno que tenía valuación especial por uso agrícola deja de usarse así. Cubre la diferencia entre el impuesto que se pagó con el valor de productividad y el que se habría pagado con el valor de mercado, por cada uno de los tres años anteriores con esa valuación.

¿Quién paga el rollback tax, el vendedor o el comprador?

El Contralor de Texas explica que lo debe quien cambia el uso. En los contratos de TREC para terreno, si el cargo lo causa la venta o el uso que el comprador le da después del cierre, le toca al comprador; si lo causó el uso del vendedor antes del cierre, al vendedor. Se puede negociar distinto, por escrito.

¿Comprar un terreno con valuación agrícola dispara el rollback?

Lo que dispara el rollback es dejar el uso agrícola. Si usted piensa seguir con ese uso, pregunte al distrito de avalúo del condado qué tiene que presentar como nuevo dueño y en qué plazo para mantener la valuación especial.

¿El rollback tax lleva interés?

Depende de la categoría de valuación del terreno. El Contralor explica que una ley de 2021 quitó el interés para ciertas categorías y que otras lo siguen llevando. El distrito de avalúo de su condado le dice cuál aplica a su terreno.

¿Cómo sé cuánto sería el rollback de un terreno?

El distrito de avalúo del condado tiene el valor de mercado y el valor de productividad de cada año. Con eso se calcula la diferencia. Pida esos valores antes de firmar, y que su contador o la compañía de título confirmen su caso.

Si está pensando comprar o vender un terreno con valuación agrícola, revisemos los papeles y su plan antes de firmar nada. Platiquemos 30 minutos de su situación, no de casas: veronicayeary.com/agendar.

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Veronica Yeary, Realtor®, CRS · ABR · SRS · CIPS, All City Real Estate DFW.