¿Qué va primero: vender mi casa o comprar la otra? Las tres formas de hacerlo

Porque casi siempre la casa que tienes es la que paga la siguiente. El dinero que has ganado en tu casa (en inglés le dicen equity, que es la diferencia entre lo que vale tu casa y lo que todavía debes) muchas veces es el enganche de la otra. Y mientras ese dinero no sale de la venta, no lo puedes usar.

Además, el prestamista va a mirar tus deudas. Si todavía tienes el préstamo de tu casa actual, eso cuenta cuando pides el nuevo. Por eso lo primero no es buscar casas. Lo primero es una conversación con el prestamista, para saber qué opciones tienes de verdad.

Cómo funciona: pones tu casa a la venta, cierras, recibes tu dinero y con eso compras la siguiente.

Lo que ganas:

• Sabes exactamente cuánto dinero tienes para la siguiente casa. Ya no es un cálculo, es dinero en la cuenta.
• Cuando haces tu oferta en la casa nueva, no dependes de vender la tuya. Para el vendedor de esa casa, tu oferta se ve más fuerte.
• No cargas dos pagos al mismo tiempo.

Lo que arriesgas:

• Puedes quedarte un tiempo sin casa propia entre una y otra.
• Puedes sentir prisa por comprar, y la prisa es mala consejera.

Cómo se cuida ese riesgo: hay formas de quedarte en tu casa unos días o semanas después de venderla, rentándosela al comprador por un tiempo corto. En inglés le dicen rent-back. Te explico cómo funciona quedarte en tu casa después de venderla. Y si de todos modos hace falta un lugar intermedio, se planea desde el principio, no a la carrera.

Cómo funciona: compras la casa nueva, te mudas con calma y después pones la anterior a la venta, ya vacía.

Lo que ganas:

• Te mudas una sola vez, sin presión.
• La casa que vendes se ve mejor vacía y limpia, y es más fácil enseñarla.
• Tienes tiempo de escoger la casa nueva sin una fecha encima.

Lo que arriesgas:

• Por un tiempo cargas dos casas: dos pagos, dos seguros, dos recibos de luz y agua.
• Si la venta tarda más de lo que pensabas, ese tiempo cuesta.
• No todas las familias califican para cargar las dos. Eso no lo decido yo ni lo decides tú a ojo; lo confirma el prestamista con tus números reales.

Esta opción es buena para quien tiene ahorros suficientes o una forma de financiar el enganche sin vender primero. Hay herramientas para eso, pero cada una tiene sus requisitos y su costo, y el prestamista te dice cuál aplica a tu caso.

Cómo funciona: vendes y compras casi al mismo tiempo, con las fechas amarradas. Muchas veces se cierra la venta y la compra el mismo día o con pocos días de diferencia, y el dinero de una pasa a la otra.

Hay dos maneras comunes de amarrar las fechas:

• Una oferta que depende de la venta de tu casa. Haces tu oferta en la casa nueva con una condición: que la tuya se venda en cierto tiempo. En Texas hay un formulario para eso. Algunos vendedores la aceptan y otros no, según el mercado y la casa. Aquí te cuento cuándo te pueden rechazar una oferta si no has vendido.
• Vender con tiempo extra para mudarte. Pones tu casa a la venta y negocias una fecha de cierre que te dé espacio para encontrar y cerrar la siguiente.

Lo que ganas: usas el dinero de tu casa para la siguiente, te mudas una sola vez y no cargas dos pagos por mucho tiempo.

Lo que arriesgas: dependes de que dos tratos salgan bien al mismo tiempo. Si uno se atrasa, el otro se mueve. Por eso esta opción necesita un plan escrito con fechas y alguien vigilando los dos lados.

Hazte estas cuatro preguntas, y contéstalas con números, no con nervios:

1. ¿Puedo cargar las dos casas un tiempo? Esto lo confirma el prestamista, no la intuición.
2. ¿Necesito el dinero de mi venta para el enganche de la otra? Si la respuesta es sí, comprar primero se complica.
3. ¿Qué tan rápido se vende una casa como la mía en mi zona? Eso lo vemos juntos con las ventas recientes de tu área.
4. ¿Cuántas veces me puedo mudar? Con niños en la escuela, una mudanza doble pesa más.

Con esas cuatro respuestas, la opción casi siempre se escoge sola.

• Buscar casa antes de hablar con el prestamista. Te enamoras de una casa que todavía no sabes si puedes comprar con tu casa actual sin vender.
• Calcular lo que vas a recibir de tu venta a ojo. El dinero que te queda no es el precio de venta. Hay que restar lo que debes y los gastos de vender. Eso se calcula al principio, con papel.
• Dejar las fechas para el final. Cuando vendes y compras, las fechas son el plan. Te dejo cómo se arma el plan en papel con fechas.
• Pensar que vender rápido es vender barato. No tiene que serlo si el precio y la preparación están bien desde el día uno.

¿Cuál de las tres es la más común?

En mi experiencia, la tercera, coordinada. Pero la más común no es la que te toca. La que te toca sale de tus números.

¿Puedo empezar a ver casas mientras decido?

Sí, para entender qué hay y qué te gusta. Pero antes de enamorarte, habla con el prestamista.

¿Y si vendo y no encuentro casa?

Por eso se planea desde antes: la fecha de cierre, un tiempo extra en tu casa o un lugar intermedio. Lo peor es descubrirlo el día del cierre.

¿Tú me ayudas con las dos partes?

Sí. Vendo tu casa y busco la siguiente con un solo plan, y vigilo las dos fechas para que una no tumbe a la otra.

No hay un orden correcto para todos. Hay un orden correcto para ti, y sale de tres cosas: lo que el prestamista confirma, cuánto necesitas de tu venta y cuántas mudanzas aguanta tu familia. Con eso claro, el miedo baja mucho.

¿Quieres saber cuál de las tres te queda?

Si quieres una primera idea, contesta las preguntas para vender y comprar. Y si prefieres platicarlo, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Te explico las tres opciones con tu casa y tus fechas, sin compromiso y sin firmar nada.

Soy Veronica Yeary, agente de bienes raíces en Dallas-Fort Worth, CRS®, ABR®, SRS® y CIPS, en bienes raíces desde 2010. Vendo tu casa y busco la siguiente con un solo plan, conmigo de principio a fin.

469-441-8890 · Texto o llamada · veronica@veronicayeary.com · Correo