2026-09-27 · 6 min de lectura · Dallas-Fort Worth
¿Bajar el precio o bajar la tasa? La matemática, no la opinión
Estás negociando una casa. El vendedor está dispuesto a darte $15,000. Tu agente dice: “Pídelo como buydown”. Tu cuñado dice: “Pídelo como rebaja de precio”.
Los dos suenan seguros. Pero ninguno te enseñó la cuenta.
Vamos a hacerla.
La respuesta corta
El buydown temporal 2-1 te da el mayor alivio de pago durante los primeros 24 meses, pero después desaparece.
Los puntos permanentes te dan menos beneficio al principio, pero siguen reduciendo tu pago mientras mantengas el préstamo.
La rebaja de precio reduce tu deuda y aumenta tu patrimonio desde el día uno, pero ese beneficio no se convierte en efectivo hasta que vendas o refinancies.
La pregunta que realmente importa es: cuánto tiempo planeas mantener ese préstamo?
El escenario: un ejemplo hipotético
Todos los números siguientes son solo para ilustrar la matemática, no una cotización.
Los pagos son estimados de capital e intereses únicamente. No incluyen impuestos, seguro, HOA, MUD ni PID.
Precio: $450,000
Enganche: $90,000
Préstamo: $360,000
Tasa base: aproximadamente 6.8%
Concesión del vendedor: $15,000
Sin concesión, el pago estimado sería de $2,346.93 al mes.
Ese es el número que estamos tratando de mejorar.
Tres maneras de usar los mismos $15,000
A. Buydown temporal 2-1
Año 1: pago calculado como si la tasa fuera 4.8%
Año 2: pago calculado como si fuera 5.8%
Año 3 en adelante: vuelve a 6.8%
El vendedor financia la diferencia mediante una cuenta de buydown.
B. Puntos permanentes
Los $15,000 se utilizan para comprar una tasa más baja durante toda la vida del préstamo.
En este ejemplo:
6.8% → 5.9%
La reducción real de tasa depende del prestamista y del mercado ese día. Para referencia, a mediados de septiembre de 2026 el promedio nacional de la hipoteca fija a 30 años andaba en 6.95%, según la encuesta semanal de Freddie Mac.
C. Rebaja de precio
El precio baja de $450,000 a $435,000.
Con el mismo enganche de $90,000, el préstamo baja a $345,000.
Los pagos, en números simples
Sin concesión: $2,346.93/mes
Buydown 2-1, año 1: $1,888.80/mes
Buydown 2-1, año 2: $2,112.31/mes
Buydown 2-1, año 3+: $2,346.93/mes
Puntos permanentes al 5.9%: $2,135.29/mes
Rebaja de precio: $2,249.14/mes
Aquí aparece algo importante:
El buydown 2-1 de este ejemplo solo utiliza $8,313.06 de los $15,000.
Ahorras aproximadamente:
$458.13/mes × 12 meses = $5,497.56
$234.62/mes × 12 meses = $2,815.50
Eso deja aproximadamente $6,686.94 de la concesión para otros costos permitidos, como gastos de cierre, según las reglas del préstamo.
No ignores ese dinero. También forma parte de la comparación.
¿Qué pasa después de 3, 5 y 10 años?
Aquí es donde la decisión se vuelve interesante.
A los 3 años
A. Buydown 2-1 + crédito
Beneficio en efectivo: $15,000
Ventaja en patrimonio: $0
Total ilustrativo: $15,000
B. Puntos permanentes
Beneficio en efectivo: $7,619
Ventaja en patrimonio: $2,129
Total ilustrativo: $9,748
C. Rebaja de precio
Beneficio en efectivo: $3,520
Ventaja en patrimonio: $14,491
Total ilustrativo: $18,011
A los 5 años
A. Buydown 2-1 + crédito
$15,000 de beneficio en efectivo
$0 de ventaja en patrimonio
Total: $15,000
B. Puntos permanentes
$12,698 en beneficio de efectivo
$3,560 en patrimonio
Total: $16,258
C. Rebaja de precio
$5,867 en beneficio de efectivo
$14,089 en patrimonio
Total: $19,956
A los 10 años
A. Buydown 2-1 + crédito
$15,000 en beneficio de efectivo
$0 de ventaja en patrimonio
Total: $15,000
B. Puntos permanentes
$25,397 en beneficio de efectivo
$6,996 en patrimonio
Total: $32,393
C. Rebaja de precio
$11,735 en beneficio de efectivo
$12,811 en patrimonio
Total: $24,546
Los puntos de equilibrio
En este ejemplo:
Puntos permanentes vs. buydown: los puntos superan al buydown en efectivo alrededor del mes 71.
Rebaja de precio vs. buydown: la rebaja supera al buydown en efectivo alrededor del mes 154.
Contando efectivo + patrimonio, los puntos superan al buydown alrededor del mes 56.
Los puntos superan a la rebaja de precio alrededor del mes 80.
La rebaja de precio comienza con ventaja en patrimonio desde el día uno.
Pero hay una diferencia enorme entre efectivo y patrimonio:
El patrimonio no es dinero en tu cuenta.
Normalmente tienes que vender o refinanciar para convertirlo en efectivo, y una venta también implica costos.
Entonces, ¿cuál elegir?
Elige el 2-1 si...
Tu prioridad es reducir el pago durante los primeros 24 meses.
Puede tener sentido si acabas de mudarte y tienes otros gastos importantes, como muebles, electrodomésticos o una cerca, o si esperas un aumento de ingresos por una razón concreta.
También puede tener sentido si crees que vas a refinanciar relativamente pronto.
Importante: normalmente calificas para el préstamo usando la tasa no reducida, no la tasa temporal del año 1. El buydown no significa automáticamente que puedas comprar una casa más cara.
Elige puntos permanentes si...
Tu plan es mantener el préstamo durante varios años, especialmente si no quieres depender de una futura refinanciación.
El beneficio continúa mientras mantengas el préstamo.
Elige una rebaja de precio si...
Tu prioridad es reducir el saldo del préstamo y aumentar tu patrimonio.
También puede ser especialmente útil cuando el precio de contrato está enfrentando un problema de avalúo.
Y recuerda: si la casa no tasa al precio acordado, cambiar la estructura de la concesión no soluciona por sí solo el problema del avalúo.
Lo que yo haría primero
Antes de elegir, pídele a tu prestamista tres escenarios escritos usando las mismas condiciones:
Buydown temporal.
Puntos permanentes.
Precio reducido.
Luego compara:
Pago mensual.
Dinero que necesitas al cierre.
Beneficio durante los primeros 24 meses.
Saldo del préstamo después de 3, 5 y 10 años.
Cuánto tiempo esperas conservar el préstamo.
Porque “siempre pide un buydown” es una opinión.
La mejor opción depende de tus números.
Tu siguiente paso
Si ya tienes casa y estás pensando en la que sigue, mándame tu dirección por WhatsApp y te digo cuánto equity tienes hoy y cómo podría verse tu pago en la siguiente casa, sin compromiso. Si quieres ver de dónde sale cada número, la guía que ya está publicada lo explica: Cuánto vale mi casa y cómo vender en DFW en 2026.
Es gratis y no te compromete a nada.
Mándame un texto o llámame al (469) 441-8890.
P.D. Si ya tienes una oferta sobre la mesa, envíame el precio, el enganche y la concesión que te ofrecen. Podemos comparar los tres escenarios para que tomes la decisión con números, no con opiniones.
¿Quieres que te conecte con el prestamista que sabe trabajar tu caso?
Mándame el precio, el enganche y la concesión que te están ofreciendo por WhatsApp y comparamos los tres escenarios con números, no con opiniones. Sin compromiso y sin firmar nada.
Soy Veronica Yeary, agente de bienes raíces en Dallas-Fort Worth. Toda la transacción en español, conmigo, de principio a fin. No un traductor, no un asistente.
469-441-8890 · llamada, texto o WhatsApp · veronica@veronicayeary.com
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