¿Puedo comprar la casa nueva antes de vender la mía? Qué se necesita

Tres cosas, en palabras simples:

1. Si te alcanza para los dos pagos. El prestamista compara lo que ganas con lo que debes cada mes. Si todavía tienes el préstamo de tu casa actual, ese pago cuenta. En inglés a esa comparación le dicen debt-to-income, deuda contra ingreso.
2. De dónde sale el enganche. Si el enganche de la casa nueva depende del dinero de tu venta, y todavía no vendes, ese dinero todavía no existe para el préstamo.
3. Que tengas reservas. Muchas veces el prestamista quiere ver que, después de comprar, todavía te queda un colchón por si algo tarda.

Cuánto necesitas en cada una de esas tres cosas cambia según el tipo de préstamo y tu situación. Eso no lo adivino yo ni lo calculas tú en una servilleta. Lo confirma el prestamista con tus papeles reales.

Estas son las formas más comunes. Cada una tiene requisitos, costos y riesgos, y no todas aplican a todas las familias:

• Tus ahorros. La más sencilla, si los tienes.
• Un préstamo puente. Es un préstamo corto que usa el valor de tu casa actual para darte el dinero del enganche mientras la vendes. Cuando vendes, lo pagas. En inglés se llama bridge loan.
• Una línea de crédito sobre tu casa. Se abre usando el dinero que ya ganaste en tu casa (tu equity). En inglés le dicen HELOC. Normalmente se abre antes de poner la casa a la venta, porque después es difícil.
• Otras opciones que ofrecen algunos prestamistas para familias que compran antes de vender. Cambian mucho de un prestamista a otro.

Si quieres entender de dónde sale ese dinero, te dejo por qué el enganche de tu próxima casa está en tu casa actual.

No pasa nada. No es un "no" a la casa nueva; es un "no" a ese orden. Te quedan otras opciones:

• Hacer tu oferta sujeta a la venta de tu casa. Ofreces en la casa nueva con la condición de que la tuya se venda en cierto tiempo. En Texas hay un formulario para eso. No todos los vendedores la aceptan; te explico cuándo te pueden rechazar una oferta si no has vendido.
• Vender primero con tiempo para mudarte. Negociamos una fecha de cierre con espacio, o que te quedes en tu casa un tiempo después de vender.
• Coordinar los dos cierres. Vender y comprar casi el mismo día, con el dinero de una pasando a la otra.

1. Habla con el prestamista antes que con nadie. Antes de ver casas y antes de poner el letrero. Te explico por qué primero el prestamista y luego el letrero.
2. Junta los papeles. El prestamista te va a pedir comprobantes de ingreso, estados de cuenta y la información del préstamo que ya tienes. Tenerlos a la mano ahorra semanas.
3. Saca la cuenta real de tu venta. No el precio de venta, sino lo que te queda después de pagar lo que debes y los gastos de vender. Esto lo hago contigo, con las ventas recientes de tu zona.
4. Prepara tu casa para venderse antes de mudarte. Si compras primero, tu casa vieja va a estar vacía. Decide desde ahora qué arreglos sí y cuáles no.
5. Ten un plan para si la venta tarda. ¿Cuántos meses puedes cargar las dos casas sin apretarte? Esa respuesta tiene que existir antes de firmar la compra.

• Firmar la casa nueva pensando que "la mía se vende rápido". Puede que sí. Pero el plan tiene que aguantar si no.
• Abrir crédito nuevo a medio proceso. Un carro nuevo o muebles a crédito pueden cambiar lo que el prestamista ve. Pregunta antes de abrir cualquier cosa.
• Usar el dinero de la reserva para el enganche. Te quedas sin colchón justo cuando más lo necesitas.
• Dejar la venta de tu casa para "después". Después llega rápido, y con dos pagos llega más rápido.

¿Es más caro comprar primero?

Puede serlo. Cargar dos casas cuesta, y algunas formas de financiar el enganche tienen su costo. El prestamista te enseña esos costos antes de que decidas.

¿Mi casa actual cuenta como dinero para el préstamo nuevo?

Su valor sí te puede ayudar, pero solo de ciertas formas, como un préstamo puente o una línea de crédito. El prestamista te dice cuál aplica.

¿Me pueden aprobar para la casa nueva sin vender la mía?

Algunas familias sí califican y otras no. Yo no puedo prometer una aprobación; nadie honesto lo hace. Lo que sí hago es prepararte para esa conversación y conectarte con el prestamista adecuado para tu situación.

¿Cuánto tiempo antes debo empezar?

Mientras antes hables con el prestamista, más opciones tienes. Una línea de crédito, por ejemplo, se abre antes de poner la casa a la venta.

Comprar antes de vender no es para todos, y no tiene nada de malo que no sea para ti. Lo importante es saberlo antes de enamorarte de una casa, no después. Con los números claros, escoges el orden que te deja dormir tranquilo.

¿Quieres saber si comprar primero es una opción para tu familia?

Puedes empezar con las preguntas para vender y comprar. O llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Te ayudo a preparar la conversación con el prestamista y a ver cuál opción te queda, sin compromiso y sin firmar nada.

Soy Veronica Yeary, agente de bienes raíces en Dallas-Fort Worth, CRS®, ABR®, SRS® y CIPS, en bienes raíces desde 2010. Vendo tu casa y busco la siguiente con un solo plan, conmigo de principio a fin.

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