¿Qué es el pago final (payoff) de mi hipoteca cuando vendo mi casa en Texas?

• El payoff no es el saldo de tu estado de cuenta. El saldo es lo que debías el día del estado; el payoff incluye intereses hasta la fecha de pago y cargos.
• Se pide por escrito a quien te cobra la hipoteca (el administrador o servicer). La regla federal dice que lo tiene que mandar en un plazo razonable, y no más de siete días hábiles después de la petición escrita.
• La compañía de título lo pide por ti cuando ya hay contrato, y lo paga en el cierre.
• Tiene fecha de vencimiento. Si el cierre se mueve, se pide uno nuevo.
• Si tenías cuenta de depósito (escrow) para impuestos y seguro, lo que sobre en ella se te devuelve después de que se liquida el préstamo.

Tu estado de cuenta muestra un saldo principal en una fecha. Pero los intereses de una hipoteca se van acumulando día con día, y tu pago mensual normalmente cubre los intereses del mes que ya pasó. Por eso, cuando liquidas a mitad del mes, todavía debes los intereses desde tu último pago hasta el día del cierre.

A eso se le pueden sumar otros cargos que dice tu préstamo: por ejemplo, un cargo por preparar el documento o por registrar la liberación de la hipoteca. Algunos préstamos tienen penalidad por pagar antes de tiempo; la mayoría no, pero eso lo dice tu nota (el pagaré que firmaste). Por eso el número que importa es el del estado de pago final, no el de tu estado de cuenta.

1. Antes de listar, saca un número aproximado. Puedes pedir tú mismo un estado de pago final por escrito con una fecha estimada. Te sirve para saber cuánto te queda y si tienes otros préstamos sobre la casa.
2. Firmas el contrato de venta. La compañía de título abre el expediente y te pide los datos de tu hipoteca: quién te la cobra y el número de préstamo.
3. La compañía de título pide el payoff por escrito. Puede pedirlo a tu nombre, con tu autorización.
4. Llega el estado de pago final. Dice cuánto se debe hasta una fecha y cuánto se suma por cada día extra (los intereses diarios).
5. Se prepara la hoja de cierre. El payoff aparece como una línea que se resta del precio de venta, junto con los demás gastos. Revísala antes del día del cierre.
6. El día del cierre, la compañía de título paga el préstamo con el dinero de la venta. Tu hipoteca queda liquidada y se registra la liberación del gravamen.
7. Después del cierre. Si tenías cuenta de depósito (escrow), lo que sobre se te devuelve. Sigue tu correo durante unas semanas.

Aquí está lo que sigue: si quieres ver qué te queda después del payoff y de los demás gastos, pon tus números en la calculadora de lo que te queda en la mano.

Todo lo que tenga tu casa como garantía se paga al vender: una segunda hipoteca, un préstamo con garantía de la casa (home equity), una línea de crédito sobre la casa o un gravamen por alguna obra que no se terminó de pagar. La compañía de título busca todos los gravámenes registrados antes del cierre, y cada uno lleva su propio payoff.

Esto es lo que significa para ti: si sabes de algún préstamo o deuda ligada a la casa, dilo desde el principio. Lo que se descubre a última hora puede mover la fecha de cierre, y si vas a comprar otra casa, mover una fecha mueve las dos.

Entonces el payoff es la pieza que conecta las dos operaciones. El dinero que queda después de pagar tu hipoteca y tus gastos de vender es, muchas veces, el enganche y los gastos de cierre de la casa que compras. Tu prestamista para la compra va a querer ver de dónde sale ese dinero y cuándo llega.

Por eso conviene pedir un payoff estimado antes de ofertar por la siguiente casa, no después. Si las dos fechas de cierre quedan en el mismo día o muy cerca, la compañía de título coordina que el dinero de una venta llegue a tiempo a la otra compra. Nadie firma lo que no entiende, y menos dos cierres en una semana.

• Calcular lo que te queda con el saldo del estado de cuenta. El payoff casi siempre es un poco más. En un plan donde ese dinero es el enganche de la siguiente casa, cuenta.
• Dejar de pagar la hipoteca porque "ya voy a vender". Eso se oía antes como consejo de pasillo. No lo hagas: el préstamo sigue corriendo hasta el día del cierre, y un pago atrasado suma cargos y puede afectar tu crédito justo cuando vas a comprar.
• Olvidar el préstamo de la remodelación. Si está registrado contra la casa, se paga al vender.
• No pedir un payoff nuevo cuando se mueve el cierre. El estado tiene fecha. Si el cierre se mueve, la compañía de título lo actualiza.
• No contar con la devolución del escrow, ni con su tiempo. Ese dinero llega después del cierre, no el mismo día. No lo uses para el cierre de tu siguiente casa sin confirmarlo.

Imagina una pareja en McKinney que vende para comprar una casa con más terreno. Con su estado de cuenta en la mano pensaban que sabían cuánto debían. Antes de listar pidieron un estado de pago final por escrito con una fecha estimada, y apareció la diferencia de los intereses hasta esa fecha, más una línea de crédito que habían usado para la cerca y el patio.

Con ese número real, más los gastos de vender, supieron cuánto les quedaría para el enganche, y escogieron una fecha de cierre que no los dejara sin casa. Es un ejemplo, no un cliente real; cada préstamo es distinto.

En los casos que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, el payoff se revisa antes de poner el letrero, porque es el número que más pesa en lo que la familia va a tener para la siguiente casa.

• Tu estado de pago final: pídelo por escrito a quien te cobra la hipoteca, con una fecha estimada.
• Tu pagaré: revisa si tu préstamo tiene penalidad por pagar antes de tiempo.
• Otros préstamos sobre la casa: revisa tus estados de cuenta y avísale a la compañía de título.
• Tu cuenta de depósito (escrow): cuánto tiene y a qué dirección te van a mandar la devolución.
• Tu número completo: lee cuánto cuesta vender una casa en Texas, gasto por gasto, cómo saber cuánto equity tiene tu casa y cómo escoger la fecha de cierre para mudarte una sola vez.

No es asesoría de préstamos: tu administrador de hipoteca y la compañía de título confirman tu número.

¿Qué es el payoff de una hipoteca?

Es la cantidad exacta que se necesita para liquidar tu hipoteca en una fecha específica. Incluye el saldo, los intereses hasta esa fecha y los cargos que apliquen según tu préstamo.

¿Por qué el payoff es más que el saldo de mi estado de cuenta?

Porque los intereses se acumulan día con día y tu pago mensual cubre el mes que ya pasó. Al liquidar, pagas los intereses desde tu último pago hasta el día del cierre, más los cargos que diga tu préstamo.

¿Quién pide el payoff cuando vendo mi casa?

Normalmente la compañía de título, con tu autorización, una vez que hay contrato. Tú también lo puedes pedir por escrito antes de listar para saber tu número.

¿Cuánto tardan en mandar el payoff?

La regla federal dice que el administrador de la hipoteca tiene que mandarlo en un plazo razonable y no más de siete días hábiles después de recibir la petición por escrito, salvo algunas excepciones.

¿Qué pasa con el dinero de mi cuenta de depósito (escrow) cuando vendo?

Después de que se liquida el préstamo, lo que sobre en tu cuenta de depósito se te devuelve. Llega después del cierre, así que no cuentes con él el mismo día.

Con tu payoff y tus gastos de vender, ya puedes ver tu número real. Sácalo con tus datos y, si quieres, lo revisamos juntos línea por línea.

Saca tu número real, lo que te queda en la mano: veronicayeary.com/calculadora

Llama o textea al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com