¿Cuánto cuesta vender una casa en Texas? Los gastos, uno por uno

• El gasto más grande casi siempre es lo que debes. Tu hipoteca y cualquier otro préstamo sobre la casa se pagan al cierre con el pago final (payoff).
• La comisión, que acordamos por escrito antes de empezar. Se paga en el cierre, no antes.
• La póliza de título del dueño: el contrato de Texas tiene un espacio para escoger si la paga el vendedor o el comprador.
• Los impuestos de la propiedad se prorratean. En Texas se pagan después de que termina el año, así que al cerrar pagas tu parte hasta el día del cierre.
• Reparaciones y ayudas al comprador son negociables. Ahí es donde más cambia el número de una casa a otra.

1. Pago final de tu hipoteca (payoff). No es el saldo de tu estado de cuenta: incluye intereses hasta el día de pago. La compañía de título lo pide por escrito a quien te cobra la hipoteca. Si tienes una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre la casa, también se paga.
2. La comisión, que acordamos por escrito antes de empezar. Sale del precio de venta en el cierre.
3. Póliza de título del dueño. Es el seguro que protege al comprador si aparece un problema con el título. El contrato de compraventa de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC) tiene un espacio donde se marca quién la paga.
4. Gastos de la compañía de título y de cierre. La cuota de cierre (escrow), la preparación de documentos, la liberación de tu hipoteca y otros cargos. El contrato dice cuáles le tocan a cada parte.
5. Impuestos de la propiedad prorrateados. En Texas, quien es dueño el 1 de enero responde por los impuestos de ese año, y se pagan a más tardar el 31 de enero del año siguiente. Por eso al cerrar se calcula tu parte del año hasta la fecha de cierre y se le acredita al comprador.
6. Cuotas de la asociación (HOA), si tienes. Tu parte hasta el cierre, y a veces cargos de transferencia o de certificado de reventa. Los papeles de tu HOA dicen cuáles aplican.
7. La medición (survey). Si tienes una medición que sigue siendo correcta, el contrato permite entregarla con una declaración (T-47) de que no hubo cambios. Si no sirve, se negocia quién paga una nueva.
8. Reparaciones. Lo que se acuerde después de la inspección del comprador, o lo que decidas arreglar antes de listar.
9. Ayuda al comprador. A veces el comprador pide que el vendedor pague parte de sus gastos de cierre. Es negociable y sale de tu lado.
10. Garantía de casa, si la ofreces. Es opcional.
11. Gastos fuera de la hoja de cierre. Mudanza, limpieza, preparar la casa, quizá dónde vivir unos días. No salen en el cierre, pero sí de tu bolsillo.

Aquí está lo que sigue: pon tus números en la calculadora de lo que te queda en la mano y ve el resultado con tu caso, no con un promedio.

Todas estas líneas terminan en un solo papel: la hoja de cierre (settlement statement) que prepara la compañía de título antes del cierre. Arriba está el precio de venta; abajo, cada pago, cuota, prorrateo y crédito; y al final, lo que recibe el vendedor.

Pide verla antes del día del cierre, no en la mesa. Léela línea por línea junto con tu contrato. Si algo no cuadra con lo que acordaste, ese es el momento de preguntar, cuando todavía hay tiempo de corregirlo. Nadie firma lo que no entiende.

En internet vas a encontrar un porcentaje para "el costo de vender". Sirve para una conversación de pasillo, no para decidir. Dos casas con el mismo precio pueden dejar números muy distintos: una se vende como está y la otra necesita techo; una tiene HOA y otra no; en una el comprador pide ayuda con sus gastos y en otra no; una cierra a principio de año y otra al final, y eso cambia los impuestos prorrateados.

Esto es lo que significa para ti: el único número que sirve es el tuyo, sacado línea por línea con tu payoff, tu contrato y tu fecha de cierre.

• Calcular con el saldo y no con el payoff. La diferencia es pequeña, pero en un plan con enganche para otra casa, cuenta.
• Olvidar los impuestos prorrateados. Los impuestos de un año vencen a más tardar el 31 de enero del año siguiente, y mucha gente piensa que "ya pagó". Si el año en curso ya se pagó, se te acredita al cierre la parte del comprador; si no, tu parte sale de tu lado. La compañía de título hace el prorrateo.
• No contar las reparaciones de la inspección. "Eso era cierto antes, cuando todo se vendía en días sin pedir nada." Hoy muchos compradores negocian después de su inspección. Una inspección antes de listar te deja ver eso con tiempo.
• Pensar que la ayuda al comprador es dinero perdido. A veces es lo que cierra el trato a tu precio. Se decide con números, no con orgullo.
• Gastar en arreglos que no regresan. No todo arreglo sube el precio. Antes de arreglar, revisamos qué sí cambia lo que un comprador paga.

Imagina una familia en Allen que quiere vender para comprar una casa más grande. Tenían en la cabeza un número que les dio un conocido: "te van a quitar tanto y ya". Cuando se hizo la lista uno por uno, aparecieron cosas que no habían contado: la segunda línea de crédito de una remodelación, los impuestos del año en curso, las cuotas del HOA y la posibilidad de que el comprador pidiera ayuda con sus gastos.

Con su payoff real y una fecha de cierre estimada, el número final cambió, y con ese número hablaron con su prestamista para la siguiente compra. Es un ejemplo, no un cliente real; cada casa y cada contrato es distinto.

En los casos que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, esta lista se hace antes de poner el letrero, para que la familia sepa qué le queda antes de comprometerse a nada.

Entonces tienes gastos de los dos lados: los de vender y los de comprar, y a veces una mudanza doble o unos días de renta si las fechas no cuadran. Por eso conviene ver todo junto. Lee los gastos de vender y comprar en el mismo año y, si todavía no sabes cuánto equity tienes, empieza por cómo saber cuánto equity tiene tu casa en Texas.

• Tu payoff: pídelo por escrito a quien te cobra la hipoteca.
• Tus impuestos: el recibo del año pasado en la página del distrito de avalúo o de la oficina de impuestos de tu condado, para estimar el prorrateo.
• Tu HOA: los papeles de la asociación dicen qué cuotas y cargos de transferencia aplican.
• Tu medición: búscala en tus papeles de cierre de cuando compraste.
• El estado de tu casa: lee por qué la inspección antes de listar evita la segunda negociación.
• Tu número completo: cuánto te queda si vendes tu casa en DFW.

No es asesoría de impuestos: tu contador confirma si te toca algo en tu declaración por la venta.

¿Qué gastos paga el vendedor en Texas?

Normalmente: el pago final de su hipoteca, la comisión, que acordamos por escrito antes de empezar, su parte de los gastos de cierre, los impuestos prorrateados hasta el cierre y lo que se negocie en reparaciones o ayuda al comprador. La póliza de título del dueño se paga según lo que diga el contrato.

¿Quién paga la póliza de título en Texas?

El contrato de compraventa de TREC tiene un espacio para escoger si la paga el vendedor o el comprador. Se acuerda en la oferta. Revisa lo que dice tu contrato antes de firmar.

¿Por qué me cobran impuestos al vender si ya los pagué?

Los impuestos de un año vencen a más tardar el 31 de enero del año siguiente. Si el año en curso ya se pagó, se te acredita al cierre la parte que corresponde al comprador; la compañía de título hace el prorrateo hasta el día del cierre.

¿Tengo que pagar una medición nueva?

No siempre. Si tu medición sigue siendo correcta, el contrato permite entregarla con una declaración de que no hubo cambios. Si no sirve o el prestamista del comprador no la acepta, se negocia quién paga una nueva.

¿Cómo sé cuánto me va a quedar?

Con tu payoff real, tu precio estimado, tus impuestos y tu fecha de cierre, línea por línea. La calculadora te da un primer número, y luego lo afinamos juntos con tu contrato.

Antes de decidir si vendes, saca tu número con tus datos, no con un promedio. Si quieres, después lo revisamos juntos línea por línea.

Saca tu número real, lo que te queda en la mano: veronicayeary.com/calculadora

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