¿Puede el vendedor aceptar otra oferta mientras la mía tiene contingencia en Texas?

• Con el anexo TREC 10-6, el vendedor puede aceptar otra oferta por escrito aunque tu contrato siga vigente.
• Si lo hace, te tiene que avisar de que la aceptó y de que te pide quitar tu contingencia.
• Tú tienes los días que se escribieron en el anexo para decidir. Si quitas la condición, avisas por escrito y depositas el earnest money adicional.
• Si no la quitas a tiempo, tu contrato se termina solo y te devuelven tu earnest money.
• Además, el vendedor puede firmar una oferta de respaldo con otro comprador, con su propio anexo de TREC, por si tu contrato se cae.

Cuando ofertas con contingencia de venta, se usa el Anexo para la venta de otra propiedad del comprador, publicado por la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC). Su párrafo B es el que contesta esta pregunta.

Dice, en palabras sencillas: si el vendedor acepta otra oferta por escrito, te avisa de dos cosas, que la aceptó y que te pide quitar tu condición. Desde ese aviso, tú tienes el número de días que se llenó en el anexo. Si en ese plazo no quitas la condición, el contrato se termina automáticamente y te devuelven tu earnest money.

El párrafo C dice cómo se quita: avisando por escrito al vendedor y depositando con el agente de depósito (escrow) la cantidad adicional de earnest money que se escribió en el anexo. Todos los avisos van por escrito.

Y el párrafo D advierte lo más importante: si quitas la condición y luego no cierras solo porque no recibiste el dinero de tu venta, quedas en incumplimiento.

Esto es lo que significa para ti: la contingencia te protege si tu casa no se vende, pero no aparta la casa nueva. El vendedor sigue en el mercado, y tú tienes un plazo corto para decidir si vas en serio sin esa protección.

Es otra forma en que un vendedor sigue recibiendo ofertas. Texas tiene un formulario para eso: el Anexo para contrato de respaldo ("back-up"), también de TREC.

• El contrato de respaldo obliga desde que se firma, pero depende de que el primer contrato se termine.
• Mientras tanto, ninguna de las dos partes tiene que cumplir el contrato de respaldo, salvo lo que dice el anexo.
• Si el primer contrato no se termina antes de la fecha escrita, el respaldo se termina y al comprador de respaldo le devuelven su earnest money.
• Si el primero se cae, el vendedor tiene que avisar de inmediato, y la fecha efectiva del respaldo cambia al día del aviso.
• Una enmienda al primer contrato no lo termina.

Para ti, como primer comprador, esto quiere decir que puede haber alguien esperando detrás. Mientras cumplas tus fechas, tu contrato va primero.

1. Revisa la fecha y la hora del aviso. Tu plazo cuenta desde ahí. El anexo dice que el tiempo es esencial: las fechas se cumplen al pie de la letra.
2. Revisa cómo va tu venta. ¿Tu casa ya tiene comprador con contrato? ¿Ya pasó su periodo de opción? Entre más avanzada, menos riesgo tienes al quitar la condición.
3. Llama a tu prestamista. La pregunta es una: si tu casa no se vende a tiempo, ¿puedes cerrar de todos modos? Puede ser con un préstamo puente, una línea de crédito o cargando las dos casas un tiempo.
4. Decide con números, no con nervios. Si el prestamista dice que sí, quitar la condición puede tener sentido. Si dice que no, soltar la casa y recuperar tu depósito también es una buena decisión.
5. Si la quitas: aviso por escrito al vendedor y depósito del earnest money adicional, dentro del plazo.
6. Si no la quitas: el contrato se termina solo al vencer el plazo y te devuelven tu earnest money. Sigues buscando, sin perder tu depósito.

Si todavía no ofertas y quieres ver si la contingencia es tu mejor opción, contesta 5 preguntas en veronicayeary.com/vender-y-comprar.

La mejor decisión se toma antes de ofertar, no con el reloj corriendo:

• Pregúntale al prestamista desde el principio si podrías cerrar sin el dinero de tu venta. Así ya sabes qué vas a contestar.
• Negocia los días del anexo pensando en tu situación real, no en lo más corto posible.
• Ten lista la cantidad de earnest money adicional que se escribió en el anexo, por si decides quitar la condición.
• Avanza tu venta lo más rápido que puedas: casa preparada, listada y, si se puede, con comprador.
• Ten un plan B escrito: qué casas seguirías viendo si sueltas esta.

Ya escribí sobre qué es una oferta con contingencia de venta en Texas, si quieres el anexo completo explicado.

• Creer que tu contrato "aparta" la casa. Con contingencia de venta, el vendedor puede seguir aceptando ofertas. Hay que saberlo antes de firmar.
• Quitar la condición por miedo a perder la casa. Si después tu casa no se vende y no cierras, quedas en incumplimiento. Se quita con el visto bueno del prestamista, no con prisa.
• Dejar pasar el plazo sin darte cuenta. El anexo dice que el tiempo es esencial. Un día tarde y el contrato ya se terminó.
• Avisar de palabra. El anexo pide que los avisos y la renuncia vayan por escrito. Una llamada no cuenta.
• Pensar que soltar la casa es perder. Si no quitas la condición, te devuelven tu earnest money. A veces dejar ir una casa es la decisión más sana.

Imagina una familia en Carrollton que ofertó por su siguiente casa con el anexo de contingencia. Su casa ya está listada, pero todavía sin comprador.

A las dos semanas llega el aviso: el vendedor aceptó otra oferta y les pide quitar la condición. Como desde el principio le preguntaron al prestamista qué pasaría en este caso, ya saben la respuesta: sin el dinero de su venta no pueden cerrar. Deciden no quitar la condición. El plazo vence, su contrato se termina y les devuelven su earnest money.

Unas semanas después su casa tiene comprador, y vuelven a ofertar por otra casa, ahora con una venta en camino. Es un ejemplo, no un cliente real; en tu caso la respuesta del prestamista puede ser otra.

• La respuesta de tu prestamista sobre cerrar sin el dinero de tu venta.
• Los tres datos del anexo: fecha límite, días para quitar la condición y cantidad de earnest money adicional.
• Dónde está tu venta: preparada, listada o con comprador.
• Los formularios: el anexo 10-6 y el anexo de respaldo 11-8, publicados en trec.texas.gov.
• Tu plan B si decides soltar la casa.

En las compras con contingencia que acompaña Veronica Yeary en Dallas-Fort Worth, la respuesta a "¿y si llega el aviso?" se escribe antes de ofertar.

¿El vendedor me tiene que avisar si acepta otra oferta?

Sí. Con el anexo TREC 10-6, el vendedor te avisa de que aceptó otra oferta por escrito y de que te pide quitar tu contingencia. Desde ese aviso empieza tu plazo.

¿Cuántos días tengo para quitar la contingencia?

Los que se escribieron en el anexo cuando firmaron. El formulario deja ese número en blanco: se negocia en cada contrato. Por eso conviene pensarlo antes de ofertar.

¿Pierdo mi earnest money si no quito la contingencia?

No. Si el plazo vence sin que la quites, el contrato se termina automáticamente y te devuelven tu earnest money, según el anexo de TREC.

¿Qué es una oferta de respaldo en Texas?

Es un contrato con otro comprador que depende de que el primer contrato se termine. Se usa el anexo de TREC para contrato de respaldo. Si el primero no se cae antes de la fecha escrita, al comprador de respaldo le devuelven su depósito.

¿Qué pasa si quito la contingencia y mi casa no se vende?

El anexo dice que, si no cierras solo porque no recibiste el dinero de tu venta, quedas en incumplimiento, y el vendedor puede usar los remedios del contrato. Por eso se quita solo con el visto bueno de tu prestamista.

Antes de ofertar con contingencia, vale la pena saber si es la opción que te queda o si otra te da más tranquilidad.

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Llama o textea al 469-441-8890 · veronica@veronicayeary.com

Veronica Yeary, Realtor®, CRS, ABR, SRS, CIPS · All City Real Estate DFW · Dallas-Fort Worth. Esto no es asesoría legal ni de préstamos: tu prestamista y la compañía de título confirman tu caso.