¿Cuánto me va a quedar en la mano si vendo mi casa? Cómo se saca el número real

Porque el precio es lo que paga el comprador, no lo que llega a tu cuenta. Entre una cosa y la otra pasan tres cosas: se paga tu préstamo, se pagan los gastos de vender y se reparten algunas cuentas de la casa que están a medio año.

Por eso dos vecinos que venden en el mismo precio pueden quedarse con cantidades muy distintas. Uno debe más que el otro, uno negoció ayudar al comprador con sus gastos y el otro no, uno tiene una segunda deuda sobre la casa que ya se le había olvidado.

Piénsalo como una resta en cuatro renglones:

1. El precio de venta. El que se acuerda con el comprador en el contrato, no el precio de lista.
2. Menos lo que debes de la casa. No es el saldo que ves en tu estado de cuenta del mes. Es el saldo de liquidación (en inglés, payoff): lo que el banco te cobra para cerrar el préstamo ese día exacto, con los intereses hasta esa fecha. Lo pide la compañía de título directamente a tu banco.
3. Menos los gastos de vender. Aquí entran los cargos de la compañía de título y del cierre, la parte de los impuestos de propiedad que te toca, cualquier cuota de la asociación de propietarios (HOA) pendiente, las reparaciones que se acuerden después de la inspección y cualquier ayuda que hayas aceptado darle al comprador para sus gastos de cierre.
4. Igual a lo que te queda. Eso es lo que se te deposita después de que todo se firma y el préstamo del comprador se fondea (es decir, cuando su banco manda el dinero).

Te recomiendo hacer esa resta dos veces: una al principio, con el precio que esperas, y otra con el precio más bajo que estarías dispuesto a aceptar. La distancia entre los dos números te dice cuánto espacio tienes para negociar.

En Texas, los impuestos de propiedad se pagan por el año completo, normalmente al final del año. Si vendes a mitad de año, tú viviste en la casa una parte de ese año, así que al cierre se calcula la parte que te corresponde y se le acredita al comprador, porque él va a pagar la cuenta completa cuando llegue.

No es un gasto extra ni un castigo. Es la cuenta de la casa repartida entre los dos dueños según los días que cada uno la tuvo. Si tus impuestos se pagan con tu préstamo (lo que se llama cuenta de depósito o escrow, una cuenta donde el banco junta cada mes para pagar impuestos y seguro), lo que sobre en esa cuenta normalmente te lo regresa el banco después de liquidar el préstamo.

La compañía de título. En Texas es la que guarda el dinero de la venta, revisa que la casa no tenga deudas pendientes, pide tu saldo al banco y prepara la hoja de cierre del vendedor: el papel que pone renglón por renglón lo que entra y lo que sale.

Esa hoja llega unos días antes de firmar. Yo la reviso contigo línea por línea antes del día del cierre, para que nada te tome por sorpresa sentado en la mesa.

Antes de eso, lo que yo te puedo dar es un estimado de lo que te quedaría, con los datos que tú me das de tu préstamo y con el precio que sale del análisis de tu casa. Es un estimado, no una promesa, y te digo de dónde sale cada renglón.

• Una segunda deuda sobre la casa. Una línea de crédito con la casa como garantía, un préstamo para paneles solares o para un techo. Todo eso se paga al vender.
• Un gravamen que no sabías que existía. Un cobro viejo de la ciudad, de un contratista o de la asociación. La compañía de título lo encuentra; mejor que lo encuentre al principio.
• Las reparaciones después de la inspección. Si el comprador pide arreglos o un crédito, eso sale de tu lado. Por eso hay dueños que inspeccionan antes de listar y negocian una sola vez.
• Ayudar al comprador con sus gastos. A veces conviene y cierra el trato. Pero es dinero que sale de tu número, y hay que verlo así antes de decir que sí.

Entonces este número es todavía más importante, porque muchas veces es tu enganche para la siguiente. Si lo calculas alto y luego sale bajo, la compra de la nueva casa se aprieta en el peor momento.

Mi consejo es que este número lo vea también tu prestamista antes de que busques casas. Lo explico más en el enganche de tu próxima casa está en tu casa actual, y si quieres ver todo lo que se paga cuando vendes y compras en el mismo año, está en los gastos de vender y comprar en el mismo año.

¿Puedo saber lo que debo de mi préstamo yo mismo?

Puedes llamar a tu banco y pedir un saldo de liquidación con una fecha. Es más exacto que el estado de cuenta. Para el cierre, de todos modos, la compañía de título lo pide oficialmente.

¿Cuánto tiempo tarda en llegar el dinero?

Normalmente se te deposita después de que se firma todo y el préstamo del comprador se fondea. La compañía de título te dice cómo y cuándo; muchas veces es el mismo día o el siguiente día hábil.

¿Tengo que pagar impuestos por la ganancia?

Depende de tu caso: cuánto tiempo viviste en la casa, si era tu casa principal y otras cosas. Eso lo contesta un contador, no tu agente. Pregúntale antes de vender, no después.

¿Y si debo más de lo que vale la casa?

Se puede hablar, pero es otra conversación con más pasos y con tu banco. Llámame y lo vemos con calma.

El precio que sale en el letrero no es tu número. Tu número es la resta: precio, menos lo que debes, menos los gastos de vender. Sacarlo antes de listar te deja decidir con calma, negociar sabiendo hasta dónde puedes y comprar la siguiente casa sin sorpresas.

¿Quieres que hagamos la resta con tu casa?

Si quieres empezar sin hablar con nadie, puedes pedir el valor de tu casa en veronicayeary.com/valor-de-tu-casa o bajar la guía para vender. Y si prefieres que lo veamos juntos, llámame o mándame un texto al 469-441-8890, o escríbeme a veronica@veronicayeary.com. Sin compromiso y sin firmar nada.

Soy Veronica Yeary, agente de bienes raíces en Dallas-Fort Worth con All City Real Estate DFW. Vendo tu casa y busco la siguiente con un solo plan, y conmigo de principio a fin.

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